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【明報專訊】Look's Asset Management Ltd董事總經理兼投資總監陸東，除了是知名的分析員及基金經理外，個人也是極成功的物業投資者。他最近獲邀在商場管理學會的周年晚宴上，為聖雅各福群會作慈善籌款演講，除了分析中港最新經濟和股市形勢外，更大談對香港樓市最新看法；他認為，以現時香港樓價水平而言，要再升一成，較港股升一倍更難，但因為短期供應仍緊絀，美國也沒有條件大幅加息，未來18個月也難望香港樓價會大幅調整。
陸東指出，他首次置業是在1989年「六四」後人人惶恐不安時入市，現時他個人的投資資產分配，物業所佔比例則是1989年以後的「歷史新低」，主要因為他覺得現時香港的樓價「非常貴」，再升的值博率很低，「樓價要再升一成，較港股升一倍更難！」
港樓價已近爆煲邊緣
陸東表示，參考一些相對價值指標，的確顯示香港樓價已高至接近爆煲邊緣，比如香港樓宇總市值相對香港本地生產總值的比例，1997年樓市見頂時約為3.5倍，而現時的比例更高，但香港人的入息中位數則自1996年以來，「只有波幅，沒有升幅」。
另外，以香港現時家庭入息中位數，約要15年不吃不花費，才可買入一個不足600方呎的住宅單位，「15年這個數字，在1981年和1997年樓價急跌前，都曾出現過。」
正利差住宅供應少 樓價年半內難大跌
不過，陸東也指出，香港樓價雖然高，但是未來一年半要大跌也不易，原因之一是供應太少。
「董建華年代，即樓市大跌的7年，香港每年住宅吸納量也有2.5萬個，而未來一至兩年，新增落成量只有萬餘個，在香港全民失業率接近新低、內地經濟仍然強勁下，每年只萬多個的供應，樓市如何能大跌？」
事實上，香港地產發展商的土地儲備，亦由以前平均可供8年發展的儲備，降至現時的只有約3年，令到發展商賣樓，「就算是在深水埗，也當成是深水灣物業來賣，而現時一手已落成單位的貨尾只有2000個，遠低於1997年前的超過1萬個，都保證了發展商短期內不至於大幅劈價賣樓。」
另一方面，香港仍處在超低息口的環境，「租金回報高過按息，形成positive carry（正利差），買樓收租，不單供款全由租客代付，更有餘錢落袋，業主一定不會心急賣樓。」
提防政策性風險和突發走資
然而，陸東指出，因為近年港府已增加土地供應，到了2014年，樓花供應將重回正常化，而到了2016年，落成量也會逐漸正常化，在此之前，不用太擔心樓價會大跌。
至於息口，陸東指以美國經濟狀况而言，美國難大幅加息，香港樓市要擔心的，反而是資金會否因突發事件而短期撤走，這更能影響香港的低息環境。此外，也要提防政策性風險，比如政府再推出新的打壓樓市措施。
明報記者 陸振球
陸東指出，他首次置業是在1989年「六四」後人人惶恐不安時入市，現時他個人的投資資產分配，物業所佔比例則是1989年以後的「歷史新低」，主要因為他覺得現時香港的樓價「非常貴」，再升的值博率很低，「樓價要再升一成，較港股升一倍更難！」
港樓價已近爆煲邊緣
陸東表示，參考一些相對價值指標，的確顯示香港樓價已高至接近爆煲邊緣，比如香港樓宇總市值相對香港本地生產總值的比例，1997年樓市見頂時約為3.5倍，而現時的比例更高，但香港人的入息中位數則自1996年以來，「只有波幅，沒有升幅」。
另外，以香港現時家庭入息中位數，約要15年不吃不花費，才可買入一個不足600方呎的住宅單位，「15年這個數字，在1981年和1997年樓價急跌前，都曾出現過。」
正利差住宅供應少 樓價年半內難大跌
不過，陸東也指出，香港樓價雖然高，但是未來一年半要大跌也不易，原因之一是供應太少。
「董建華年代，即樓市大跌的7年，香港每年住宅吸納量也有2.5萬個，而未來一至兩年，新增落成量只有萬餘個，在香港全民失業率接近新低、內地經濟仍然強勁下，每年只萬多個的供應，樓市如何能大跌？」
事實上，香港地產發展商的土地儲備，亦由以前平均可供8年發展的儲備，降至現時的只有約3年，令到發展商賣樓，「就算是在深水埗，也當成是深水灣物業來賣，而現時一手已落成單位的貨尾只有2000個，遠低於1997年前的超過1萬個，都保證了發展商短期內不至於大幅劈價賣樓。」
另一方面，香港仍處在超低息口的環境，「租金回報高過按息，形成positive carry（正利差），買樓收租，不單供款全由租客代付，更有餘錢落袋，業主一定不會心急賣樓。」
提防政策性風險和突發走資
然而，陸東指出，因為近年港府已增加土地供應，到了2014年，樓花供應將重回正常化，而到了2016年，落成量也會逐漸正常化，在此之前，不用太擔心樓價會大跌。
至於息口，陸東指以美國經濟狀况而言，美國難大幅加息，香港樓市要擔心的，反而是資金會否因突發事件而短期撤走，這更能影響香港的低息環境。此外，也要提防政策性風險，比如政府再推出新的打壓樓市措施。
明報記者 陸振球
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