新世界截擊鷹君 拆君悅上市

【明報專訊】「拆得快，好世界！」羅嘉瑞旗下鷹君（0041）分拆朗廷酒店投資剛開始路演，鄭家純打骰的新世界發展（0017）昨日就分拆酒店遞交上市申請，擬分拆灣仔君悅酒店、萬麗海景酒店及尖沙嘴凱悅酒店3間香港酒店，數目與朗廷酒店投資相同，但資產明顯更佳。有分析員說，兩間公司上市步伐不同，但新世界此時公布分拆名單，投資者難免會比較。另外，合和（0054）分拆地產項目上市昨亦通過上市聆訊，最快6月初招股。


新世界執行董事兼聯席總經理鄭志剛表示，分拆可即時體現3家酒店的價值。有歐資行分析員說，鷹君分拆朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店，平均估值約每房1000萬元，新世界酒店投資的估值料會非常進取。然而灣仔君悅等3間酒店的房租，雖然明顯高過朗廷酒店投資的3間酒店，但入住率較低，每間可出租客房平均收益（RevPAR）為1864元，較朗廷酒店投資的1599元僅高出16%。按此計算，新世界酒店投資每房平均估值為1160萬元。


鄭志剛：即時體現3酒店價值

不過分析員補充，估值師可以酒店位置優越、屬超豪級別、餐飲收入高及商務酒店等因素，在此基礎上給予一定溢價，保守估計，新世界酒店每房平均估值隨時可以達到1300萬至1500萬元，相當於整間公司估值最高達268億元。


每房平均估值或達1500萬 超朗廷

新世界擬分拆3間5星級酒店共1787間客房，分拆後新公司名為新世界酒店投資，新世界及周大福企業將持有合訂單位不少於50%權益，其中新世界持股不少於35%。


與朗廷酒店投資相同，新世界酒店投資將以股份合訂單位形式在主板上市，新世界股東可優先認購。分派方面，自上市日期至2015年6月30日止財政年度，即兩年度作100%分派收入，其後各財年分派不少於分派收入之90%，安排亦與朗廷酒店投資類同。


君悅翻新 新世界擔保股息分派

朗廷酒店投資本周初剛剛公布分拆資產詳情，管理層日前才啟程路演，預期本月中招股，月底掛牌。有分析員指出，新世界酒店投資上市步伐明顯較慢，但此時公布分拆資產名單，而且質素明顯較朗廷酒店投資高，始終會惹來比較。他表示，現時難以評論兩者孰優孰劣，仍要視乎有關資產最終估值以及股息率等，「酒店靚一點，不一定等於投資者回報高一點。」


朗廷預計月中招股

新世界酒店投資另一個與朗廷酒店投資雷同的地方，是兩者均有谷高息率的「工程」。新世界表示，君悅酒店最近開始翻新客房及宴會廳，將於2016年內竣工，其間可能影響該酒店財務表現，故新世界及周大福企業將就於明年6月底止財年分派，按比例提供最低擔保，及為2015及2016財年的分派作出若干保證，以抵消上述影響。


明報記者 毛婷婷、陳偉燊