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【明報專訊】對於曼聯球迷來說，領隊費格遜突然宣布退休，自然是天大事情，極其關心其繼任人會否繼續可如「費爵爺」般的繼續讓「紅魔鬼」在球壇上稱王稱霸。其實，一般人如物業投資者，也可從費爵爺學習投資之道。
費格遜乃是從1986年起出任曼聯領隊，開始時曼聯瀕臨降班，實在是一支弱旅，但經過爵爺提升至「三冠王」班霸，26年間，曼聯共取得38項錦標，而曼聯在1991年上市時市值只1800萬英鎊（當時約2.2億港元），2012年再上市後，現時市值已較1991年升約100倍至約30億美元，股價在高位徘徊（圖1）。
低買潛質球員 成名後高賣獲巨利
從投資價值角度出發，一支球隊最重要自然是打贏波和奪標，這便要擁有好的球員，但好的球員何來？當然可以用錢買，但從別的球隊買入星級球員，可能要天文數字的金錢，則就算球隊能贏波和得到贊助，可能也獲利不多，但如能以低價買入有潛質球員，讓其有發揮機會，又或自行培訓球星，成功的話便能所費小，而能獲巨利。
就如C朗拿度，當初被爵爺相中，從葡萄牙的士砵亭以1000多萬鎊買入，其後能以8000多萬鎊轉賣予皇馬，而簡東拿也是低價買入，並為曼聯打至退休。至於萬人迷碧咸，則是曼聯一手一腳培訓出來的七小福之一，為曼聯打出好成績後，最後同樣以天價轉售予皇馬。
相對曼聯，一些球隊雖以天價搶得天皇球星，卻反而因此陷入財困，最後要被迫將球星高買低賣，又或整支球隊要賣盤，能不令人唏噓？
低買高沽不斷優化物業組合
其實，投資物業的王道，同樣是低買高沽，找尋有潛質地區的物業，待其交通、基建及社區變得成熟，物業身價便可以火箭的三級跳，但這既要如費爵爺的有眼光，也要有耐性，如曼聯的可以慢慢培訓新血，才是搵大錢的方法。
另外，費爵爺買賣球星，其實也與一些物業大投資者相似，爵爺低價時買好的球員，高價時便趁機將潛力已盡的，或不聽話的球員賣走，將球隊不斷優化磨合，而成功的物業投資者，同樣在市差時以低價買好的磚頭，市好時出售較次物業，同樣是不斷物業組合優化磨合。
然而，不少人卻只懂人買我買的搶貴樓，或人賣我賣的賤賣樓，好彩的，買入「磚頭」還可以和大市同步升跌，不好彩的，買入了質素差的樓盤，如是買商舖，更可能買入時是旺舖，其後人流改變，商舖租值和價格更是跑輸大市，人升我不升，或是升得慢，更差是人升我跌，便不亦哀哉！
匯控前車之鑑 量力而為忌心雄
說到曼聯，便令人想起另一間港人有深厚感情的英資金融機構——匯控（0005）。
曾幾何時，匯控憑着一步一腳印的發展，配合香港和亞洲經濟起飛，其業績年年增長，成了香港股王，之後因公司體積太龐大，要向海外進行收購以擴展業務，初時成績還好，令股價一度升至130多元的歷史水平，但愈來愈心雄，為了在美洲大展拳腳，不理好醜，斥巨資購入美國Household的低質素信用及按揭資產，及至美國樓市和次按爆煲，匯控也變得焦頭爛額，要大幅撥備和撇帳，匯控股價一度低插至只有30餘元，至近年痛定思痛，將公司業務重組，並將不理想業務出售以及進行裁員瘦身等，近年業績因成功削減成本又再有相對好表現，股價近日便也可以重新挑接近90元的水平（圖2）。
看看匯控的經歷，不少投資物業者都曾嘗過甜頭，卻如匯控的成功太久了，資本多了，便愈來愈心雄，最後便以為自己天下無敵，槓桿愈做愈大，投資項目的質素卻愈來愈差，最後大浪冚來，不好彩的在負資產時已捱不過，好彩就如匯控也要甩層皮，未來能否東山再起，便天曉得。
應學李嘉誠 穩健中求增長
地產巨人、長和系主席李嘉誠常說，他們的投資原則是增長中見穩健，穩健中有增長，不少人會視為老套，沒新意。李嘉誠又經常說買樓要「量力而為」，不少人亦聽不入耳，但卻又真是他歷數十年風浪，始終屹立不倒，生意卻愈做愈大的法門。
麥格里引述長實管理層 樓價料跌一至兩成
麥格里的最新研究報告指出，李嘉誠旗下長實（0001）管理層出席該行的大中華年會後，向分析員表示，預計樓價下跌一成至兩成，並指公司將於跌市之中劈價售樓。
研究報告引述長實管理層指出，集團希望續以「貨如輪轉」的策略售樓，以達至利潤率最大化，並在本港樓市進入跌市時，透過減價增加市場佔有率，最先劈價會是豪宅，然後依為中檔次大單位及細單位。報告又引述該名長實管理層表示，本港樓市剛剛轉向，樓市買家及賣家仍在適應政策環境，他們仍在評估樓價下跌空間，又指不清楚供應會何時上升，而政府被政治議題分散注意力，難以估計未來香港經濟前景。
如李嘉誠對樓市真的有以上看法，則大家對後市又會如何看，又如何部署？《明報》將在6月1日舉辦「2013下半年投資市場的危與機」講座。除了筆者會主講「樓市大時代與資產配置」，同時邀得東尼愛徒、知名價值投資基金經理林少陽主講「股海尋寶：中國新變革下如何篩選主題股」，浸會大學商學院財務及決策系副教授麥萃才博士主講「下半年經濟展望及投資組合部署」，以及德銀王子健主講「尋覓港股以外投資機遇」。
有興趣讀者，可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/finance06.htm）。
撰文﹕陸振球
費格遜乃是從1986年起出任曼聯領隊，開始時曼聯瀕臨降班，實在是一支弱旅，但經過爵爺提升至「三冠王」班霸，26年間，曼聯共取得38項錦標，而曼聯在1991年上市時市值只1800萬英鎊（當時約2.2億港元），2012年再上市後，現時市值已較1991年升約100倍至約30億美元，股價在高位徘徊（圖1）。
低買潛質球員 成名後高賣獲巨利
從投資價值角度出發，一支球隊最重要自然是打贏波和奪標，這便要擁有好的球員，但好的球員何來？當然可以用錢買，但從別的球隊買入星級球員，可能要天文數字的金錢，則就算球隊能贏波和得到贊助，可能也獲利不多，但如能以低價買入有潛質球員，讓其有發揮機會，又或自行培訓球星，成功的話便能所費小，而能獲巨利。
就如C朗拿度，當初被爵爺相中，從葡萄牙的士砵亭以1000多萬鎊買入，其後能以8000多萬鎊轉賣予皇馬，而簡東拿也是低價買入，並為曼聯打至退休。至於萬人迷碧咸，則是曼聯一手一腳培訓出來的七小福之一，為曼聯打出好成績後，最後同樣以天價轉售予皇馬。
相對曼聯，一些球隊雖以天價搶得天皇球星，卻反而因此陷入財困，最後要被迫將球星高買低賣，又或整支球隊要賣盤，能不令人唏噓？
低買高沽不斷優化物業組合
其實，投資物業的王道，同樣是低買高沽，找尋有潛質地區的物業，待其交通、基建及社區變得成熟，物業身價便可以火箭的三級跳，但這既要如費爵爺的有眼光，也要有耐性，如曼聯的可以慢慢培訓新血，才是搵大錢的方法。
另外，費爵爺買賣球星，其實也與一些物業大投資者相似，爵爺低價時買好的球員，高價時便趁機將潛力已盡的，或不聽話的球員賣走，將球隊不斷優化磨合，而成功的物業投資者，同樣在市差時以低價買好的磚頭，市好時出售較次物業，同樣是不斷物業組合優化磨合。
然而，不少人卻只懂人買我買的搶貴樓，或人賣我賣的賤賣樓，好彩的，買入「磚頭」還可以和大市同步升跌，不好彩的，買入了質素差的樓盤，如是買商舖，更可能買入時是旺舖，其後人流改變，商舖租值和價格更是跑輸大市，人升我不升，或是升得慢，更差是人升我跌，便不亦哀哉！
匯控前車之鑑 量力而為忌心雄
說到曼聯，便令人想起另一間港人有深厚感情的英資金融機構——匯控（0005）。
曾幾何時，匯控憑着一步一腳印的發展，配合香港和亞洲經濟起飛，其業績年年增長，成了香港股王，之後因公司體積太龐大，要向海外進行收購以擴展業務，初時成績還好，令股價一度升至130多元的歷史水平，但愈來愈心雄，為了在美洲大展拳腳，不理好醜，斥巨資購入美國Household的低質素信用及按揭資產，及至美國樓市和次按爆煲，匯控也變得焦頭爛額，要大幅撥備和撇帳，匯控股價一度低插至只有30餘元，至近年痛定思痛，將公司業務重組，並將不理想業務出售以及進行裁員瘦身等，近年業績因成功削減成本又再有相對好表現，股價近日便也可以重新挑接近90元的水平（圖2）。
看看匯控的經歷，不少投資物業者都曾嘗過甜頭，卻如匯控的成功太久了，資本多了，便愈來愈心雄，最後便以為自己天下無敵，槓桿愈做愈大，投資項目的質素卻愈來愈差，最後大浪冚來，不好彩的在負資產時已捱不過，好彩就如匯控也要甩層皮，未來能否東山再起，便天曉得。
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地產巨人、長和系主席李嘉誠常說，他們的投資原則是增長中見穩健，穩健中有增長，不少人會視為老套，沒新意。李嘉誠又經常說買樓要「量力而為」，不少人亦聽不入耳，但卻又真是他歷數十年風浪，始終屹立不倒，生意卻愈做愈大的法門。
麥格里引述長實管理層 樓價料跌一至兩成
麥格里的最新研究報告指出，李嘉誠旗下長實（0001）管理層出席該行的大中華年會後，向分析員表示，預計樓價下跌一成至兩成，並指公司將於跌市之中劈價售樓。
研究報告引述長實管理層指出，集團希望續以「貨如輪轉」的策略售樓，以達至利潤率最大化，並在本港樓市進入跌市時，透過減價增加市場佔有率，最先劈價會是豪宅，然後依為中檔次大單位及細單位。報告又引述該名長實管理層表示，本港樓市剛剛轉向，樓市買家及賣家仍在適應政策環境，他們仍在評估樓價下跌空間，又指不清楚供應會何時上升，而政府被政治議題分散注意力，難以估計未來香港經濟前景。
如李嘉誠對樓市真的有以上看法，則大家對後市又會如何看，又如何部署？《明報》將在6月1日舉辦「2013下半年投資市場的危與機」講座。除了筆者會主講「樓市大時代與資產配置」，同時邀得東尼愛徒、知名價值投資基金經理林少陽主講「股海尋寶：中國新變革下如何篩選主題股」，浸會大學商學院財務及決策系副教授麥萃才博士主講「下半年經濟展望及投資組合部署」，以及德銀王子健主講「尋覓港股以外投資機遇」。
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