前景具挑戰 朗廷派息要夠高

【明報專訊】高息股求之若渴，鷹君（0041）把握時機，將香港酒店物業組合成朗廷酒店分拆上市，估計息率約5厘，吸引投資者目光。由於朗廷不涉酒店管理，只是收租角色，相比酒店股，收入無疑會較為穩定，但其租金與酒店表現掛鈎，又要承擔酒店管理費上漲壓力，前景挑戰不少，或影響收入以至派息穩定性，息率要與其他港澳概念高息股看齊甚至有溢價，才具看頭。


業務仍看外圍經濟表現

鷹君將旺角朗豪酒店、尖沙嘴朗廷酒店及油麻地逸東酒店組成朗廷酒店，前兩者為甲級酒店，後者為乙級酒店，去年平均房租分別為2239元、1866元及1198元，可切合多元市場的需要。3間酒店去年平均入住率接近九成，超越金融海嘯前2007年高位的89%，處於高位；2011及12年收入增長分別為18%及9%，經營盈利增幅達42%及14%。去年酒店客房收入有約兩成來自內地客戶，來自亞洲的（不包括中國）約三成，業務表現要視乎外圍尤其是亞洲的經濟表現。


去年總租金增幅 不及原有經營盈利

要留意，朗廷酒店收入來自與鷹君訂立租賃協議，包括基本租金及可更改租金，前者為固定金額，現為每年2.25億元（去年佔收入三成），後者才視乎酒店經營表現「分紅」，2011及2012年分別增長25%及12%，而總租金收入增長18%及9%，增幅不及該3家酒店原有的經營盈利。朗廷酒店同時需要支付酒店管理費用、許可費及推廣費用，其中酒店管理費2011及12年分別增長22%及11%，增幅較租金收入高，成本上漲壓力大。


參考第一太平戴維斯報告，2009至2012年，本港酒店平均房租回升46%，預計今明兩年增幅不足一成，2015年更放緩至4%左右。本地酒店房價增幅放緩，但人工及水電等成本持續上漲，令經營成本壓力加劇，酒店業面臨的挑戰不少。


朗廷酒店預期，由特定日期起至今年底，股份合訂單位持有人應佔預測純利不少約2.3億元；期內可出租客房平均收入加/減5%，對預測盈利造成上/下7.5%波幅；香港銀行同業拆息升/跌0.5厘，也會對預測盈利跌/升8%，反映除業務的表現，息口變化也影響盈利及派息表現。


鷹君擬棄首5年息 增派息率

此外，朗廷計劃上市後首3個年度，將稅後盈利100%分派予持有人，其後分派比率將不少於90%；主要股東鷹君擬放棄朗廷酒店首5年部分派息，此有助提高息率表現。目前市場具港澳概念及高息的選擇有很多（見表），若朗廷最終息率只有5厘多，以業務前景、收入及派息的波幅性看，並不算得吸引，短炒空間料不大，但作為分散投資，則仍待其上市後再作考慮。