蘇偉文﹕建立土地儲備 未雨綢繆

【明報專訊】香港土地面積大約有1100平方公里，已發展的土地不到30％，從數字來看香港的土地還有很大的發展空間。然而，土地的特性在其獨一無二，每一塊土地的性質都不是一樣，例如地理位置、土地質地等等，所以我們不能只從數字上看土地的供應，這個情况可以用一個具體例子來說明，例如市區和郊區的樓房在定義上都是香港的房地產供應，但我們只將兩者加起來而只表達總體樓房供應數字，就未能準確反映香港的房屋供應狀况。


我們不容諱言，在過去一段日子裏，香港在土地發展上是進退失據。九七回歸後的亞洲金融風暴造成房地產市場的崩盤，政府那時的重點是救市，土地發展已暫時拋諸腦後，到了後來房地產回升，政府也沒有完整的房地產政策，再到了金融海嘯過後的房地產大幅攀升，政府才重新啟動土地儲備。這個決定儘管來得晚了，但總比繼續拖拉的好，主因是缺乏土地儲備會令香港發展不了。


建立土地儲備的目的，是讓香港可以有土地來發展，香港現時承受着種種發展上的困難，其中一個重要原因是土地不足的惡果。現時商業區內土地珍貴，令到工商業的營運成本大漲，土地不足也令市民居住受到影響，假如在經濟復蘇時香港有充裕的土地儲備，便可起了調節作用，也不用房地產價格因供求失衡而急速向上。


建立土地儲備並不是一朝半日之事，香港目前有很多閒置土地，不少人以為可以將之馬上使用，但實際上土地使用有其制約，不是一聲令下便可馬上起行。除了要搞清楚業權所屬之外，也要進行多種例如環評、交通負荷等多方面的研究，更加需要後來的基建設備，當然也少不了諮詢各方持份者意見，一塊土地從零開始到真的可以拿來使用，少說也要數年的時間，建立土地儲備的作用就是要未雨綢繆，有了一個連貫的土地規劃，未來香港在發展上所受的制約也會少很多。


土地閒置不代表其是可用

有人會說香港現時的閒置土地就是最好的土地儲備，政府沒有需要再打其他土地的主意。在數字上這是可以的，但我們不要忘記，正如引文所說，土地供應是不應該單以數字相加來評核，閒置土地可以有很多發展上的問題，例如這些閒置土地的分佈如何？當中有多少是因種種原因而令發展價值大打折扣？這些土地的發展又有什麼樣的制約？持份者對閒置土地的取態又是如何？筆者只簡單的舉了一些例子，只想說明土地閒置不代表其是可用。這不是說我們要放棄閒置土地，而是我們不要想當然式的看土地問題，反而將閒置土地納入土地儲備，會更加清晰香港的土地供應，更加有利香港的長遠發展。


說到這裏，不少人對發展有一個誤區，就是發展只從單一方面入手，例如只看到土地發展上的居住需要，又或是土地發展上工商業的所需，其實土地發展應是各方面都需要兼顧，不是只看單方面，有意見表示新發展區可以縮少，理據是居住是用不了許多土地，這其實是忽視了除了居住之外的土地應用。


作者是恒生管理學院商學院院長