IVE高級講師麥耀強﹕樓市倘急回落 應先撤BSD

【明報專訊】自2008年美國量寬（QE）放水以來，香港樓市持續升溫，港府在2010年以來多次出招遏抑樓市，至近期一二手市場才見冷清。對於市場一直有聲音要求政府為辣招設立退市機制，香港專業教育學院（IVE）工商管理系高級講師麥耀強指出，多種印花稅等辣招已見成效，一旦樓價明顯回落，港府應要首先取消買家印花稅（BSD）。


自2008年金融海嘯以來，美國推出QE放水，自此本港樓市轉為熾熱。回顧2008年至2009年初，中原城市領先指數CCL僅在60點水平樓下，至上周最新報118.58點，樓價升幅約一倍。


2010年11月，政府為打壓短炒，首度宣布開徵額外印花稅（SSD），兩年內轉售物業要繳付5%至15%的稅款，到去年10月再推加強版額印，3年內轉售物最高稅率提升至20%，更針對非本地買家以及公司買家開徵買家印花稅（BSD），劃一稅率15%。


直至今年2月，除非是首次置業者或者換樓客，否則在購買第二個或以上物業都要收取雙倍印花稅（DSD），更涵蓋工商舖巿場，連「摩售」炒賣活動都要即時徵稅，稅率最高為樓價8.5%。


印花稅屬間接稅 清晰容易徵收

IVE高級講師麥耀強指出，過去本港曾討論以直接稅方式去制止炒賣活動，如透過買賣物業獲利徵收利得稅（profit tax）等，但如何定義是經營買賣物業的生意（trading），買賣成本又如何計算等均存在爭議，爭論多年都未有定案；相比之下，印花稅則屬一種間接稅，按物業成交價格而定，清晰而容易徵收，他讚揚政府以印花稅方式出招是「唔錯，幾有勇氣」。


蝕讓還要徵SSD太過分

麥耀強認為，難以判定樓價要回落至哪個水平才要撤回各種稅項，但一旦樓市全面轉勢，市場出現大量恐慌性拋售，如果蝕讓個案還要徵收SSD，則是太過分。他指出，倘到退市的時機來臨，政府第一步應該是撤回BSD。


BSD自去年10月推出至今，非本地客及公司買家比例大幅減少，根據稅務局提供最新數字，今年首季全港共錄約18,700 宗住宅物業成交，其中非本地客只佔1.4%，較去年全年的3.9%大幅減少，而公司客的比例跌幅更明顯，由去年的9.6%銳減至2.8%，對比2009年至2012年間約一成的公司比例，跌勢顯著。


為炒賣開公司 只佔小數

麥耀強續稱，以公司名義買賣物業一直是合法避稅的方式，亦是好正常的商業行為，除了印花稅較低外，以公司持有的物業，按揭貸款利息支出是認可的稅務支出外，一切與出租該物業有關，如租務合約印花稅、物業經紀佣金等均是認可的支出，可以扣稅。


不過，倘只是為了一般炒賣而開設公司仍屬小數，因為首先涉及開公司的成本，另外買家亦不一定願意配合買入公司，因為擔心有其他潛在負債的風險，每年必須聘請會計師為「公司」核數，動輒上萬元，又要為公司續牌等費心。至於市場曾經討論的空置稅，他則質疑其實際成效，因為香港住宅物業空置率其實並不高，同時亦難以判斷何為「空置物業」，在執行上非常困難，相關成本亦非常高。


明報記者 葉浩霖

攝影 黃志東