賣樓套現等買樓 投資嚴控風險

【明報專訊】陳小姐本職為文員，本來正住在已供滿的自住物業中，後來物業被收購。由於現時樓價高昂，出售舊有物業所得的資金並不足夠買入新房子，因此暫時仍是租樓，欲待日後樓價下跌至合適水平時才入市。惟她擔心，現時持有的資金將被通脹蠶食，因此來函諮詢如何作安排。


全球低息 短期樓市難大跌

陳小姐現時月入雖逾萬元，但單是租房子便用去了8200元，若再減去日常生活開支，筆者估計應該再無餘錢作出投資。在這裏先談及樓市的問題，筆者從宏觀的情况看待本港樓市。毫無疑問，本港樓市經歷過去數年的凌厲升幅，實已與本港經濟狀况及市場的購買力脫節，理論上，下調的空間着實不小。加上在政府出招打壓之下，樓市已開始出現降溫的迹象，不排除短期內將出現調整，但相信幅度應不會太深，估計約在5%至10%的水平。但論及真正的轉勢，暫時亦未見明顯的迹象。


皆因，現時全球仍維持在極低息的環境中，而且流動性十分寬鬆。即使樓市稍見放緩，但對業主的負擔並沒有多少增加，因此他們放售的壓力並不大，從而令樓價維持高位運行。即是說，除非低息環境結束，或者外圍經濟出現重大問題，否則本港樓市應難見大跌。而且環球經濟雖出現放緩迹象，但仍遠遠未致衰退的地步，幾可以說在短期而言，筆者認為樓市出現大跌的機會並不大。


本金不容有失 高風險資產只宜佔兩成

陳小姐欲為手上的資本增值，主要目的為對抗通脹。可預計陳小姐賣出舊物業所得的資本將是唯一可作投資的，因此可以說是不容有失。因此，在投資的取向上適宜偏向保守。從近來的數據得見，全球通脹出現放緩的迹象，相信未來時日應會處於較為溫和的水平。因此，筆者保守估計，只要陳小姐能為資本每年增值4%，應已足夠對抗通脹的風險。


筆者建議陳小姐的投資組合中，高風險資產及低風險資產宜取二八之比， 低風險資產以債券為主要配置，當中可由環球債券，高息債券，新興市場債券及通脹掛鈎債券等組成。這等投資的風險較低，雖然增長潛力低於股票等，但回報卻較為平穩，高風險資產的配置則是環球股票，其作用是為資本帶來增值的潛力，當中各類投資的比重當可參考附圖。以此組合應不難為陳小姐的資本帶來每年4%的回報。


當然，住房始終為必需品，不排除最終陳小姐會在樓市未回到合意的水平前便需入市，由於陳小姐並沒談及現時持有多少資金，亦沒點明將來置業的要求如地點，呎數等等，因此難以估計樓市要跌上多少才能讓陳小姐入市，因此上文所提到的，只是筆者單單以對抗通脹的原則而作的投資建議。


當然，若要把樓價或會出現的差距計算在內，則便要提高投資組合的回報，但筆者建議，高風險資產最多也不應超於整個組合30%的比重，始終陳小姐承受風險的能力並不高。


黃文傑

高富金融集團研究部 高級分析員

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