【明報專訊】個多星期前，政府推出兩幅位於前啟德機場地點的港人港地。發展商踴躍入標，最後由內地地產巨頭中國海外集團投得。以中標地價每呎5000多元計，項目完工後至少要賣1萬元1平方呎方能回本。如果不是發展商完全計錯數，那就代表政府只是一廂情願，以為港人港地能為物業市場降溫。
正如筆者多次指出，港人港地說穿了就是資助房屋（一如其他居屋、置安心等）的其中一種，如果相信港人港地能為物業市場降溫，就等於相信居屋能夠壓低樓市一樣無根據。港人港地只是某程度上將現時房屋政策內受資助的範圍擴大，多推一幅港人港地，那原本可用作公屋、居屋或私樓建設的土地就會減少，因此，港人港地除了於情緒上對置業者有點安慰作用外，實際上並不能增加房屋供應，為樓市降溫的作用有限。
港人港地為樓市降溫作用有限
追本溯源，要解決刻下樓市高企的問題，就只得從增加供應及甎帤謏C需求着手。新政府上台一年，雖然已某程度扭轉曾政府時的房屋政策，增加土地供應，但觀乎增加土地供應的力度，根本無助於市場降溫。附圖一比較回歸以來，私人住宅每年的平均新屋動工及落成量。由於建屋需時，私人住宅的新屋動工量一般領先落成量兩至三年。因此，憑藉過去3年的新屋動工量，我們已大概能估計未來3年新屋落成量的變化。數據清楚顯示，本港私樓未來3年每年平均的完工數目大概只得1.6萬個，不要跟當年八萬五相比，就連2004至2006年樓市未升溫前的完工數目都要比未來3年要多。可以想像，樓市於未來一段長時間（至少3年）都會繼續供不應求。
如果大家相信政府的論述，現時可供房屋發展的土地有限，而開發土地又需時，那政府於土地及房屋供應上根本就有心無力。於長期供不應求的情况下，很多原本有效調控的房屋政策都會大打折扣。明乎此，大家對港人港地或其他調控政策等，於短期內都不能寄予厚望。同一道理，於供應未能大幅增加的前提下，現時政府已執行的額外印花稅、買家印花稅以至收緊按揭等控制需求的措施，不但無退市的空間，反之隨時有再收緊的可能性。
事實上，與內地或新加坡相比，特區政府於樓市調控的處境更為不妙。附圖二分析過去30年，香港樓價相對本地人均生產總值（GDP per capita）的變化。以1997年該比率作為100計，如這個比率高於100，即代表樓價在計及本地人均生產總值後，高於1997年的水平；比率愈高，反映普遍市民於房屋的可負擔能力愈低，反之亦然（詳細計法及數據解讀，請參考筆者〈樓市一片火熱冷靜判斷形勢〉的文章）。現時該比率已與1996至97年或1980至81年樓市爆破前的水平十分接近。要令樓市回復相對健康的水平，該負擔比率下降至歷史高低範圍的中位數（即大概2008至09年未有第一輪量化寬鬆前（QE1）的情况），就只有兩個可能性。
一、軟着陸：即樓價穩定在現水平，而人均GDP需要大幅上升50%（即代表市民收入加快增長以提升房屋的購買力）。
二、硬着陸：即人均GDP穩定在現水平，但樓價就需要大幅向下，跌35%，以回復至與GDP升幅上較為合理的水平（即代表房價下滑以提升市民於房屋的購買力）。
軟着陸還是硬着陸
過去40年，香港每次的樓市調整都是硬着陸，即以樓價大幅向下告終。今次能否例外？筆者無答案。但有一點可明確指出，與內地或新加坡相比，香港最遲推行限購，而經濟增長又是三地之中最慢的！（從2009年樓價急升時開始計）換句話說，要令樓價不致大幅下跌而又能成功軟着陸，香港現時所正在實施的一系列限購措施，將至少需維持一段頗長時間，才能等到普遍市民收入能夠上升至現時樓價可負擔的水平。
客觀形勢已清楚顯示，大部分已擁有物業的市民及政府，都不願看到樓價大幅下跌。在土地供應以至房屋供應於可見將來都無法跟上的情况下，現時那些調控需求的行政措施短期內恐怕將無退市的空間。
http://www.facebook.com/synergynet.hk
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
■稿例
1.論壇版為公開園地，歡迎投稿。論壇版文章以900字為限，讀者來函請以500字為限。電郵[email protected]，傳真﹕2898-3783。
2.本報編輯基於篇幅所限，保留文章刪節權，惟以力求保持文章主要論點及立場為原則﹔如不欲文章被刪節，請註明。
3.來稿請附上作者真實姓名及聯絡方法（可用筆名發表），請勿一稿兩投﹔若不適用，恕不另行通知，除附回郵資者外，本報將不予退稿。
4. 投稿者注意：當文章被刊登後，本報即擁有該文章的本地獨家中文出版權，本報權利並包括轉載被刊登的投稿文章於本地及海外媒體（包括電子媒體，如互聯網站等）。此外，本報有權將該文章的複印許可使用權授予有關的複印授權公司及組織。本報上述權利絕不影響投稿者的版權及其權利利益。
新聞類別
副刊
詳情#
留言 (0)
