美債息上揚時 瑞信：地產股多跑贏

【明報專訊】美國聯儲局主席伯南克上月有關退市的言論，觸發亞太區股市大幅震盪，資金爭相撤離。市場憂慮加息周期重臨，股市上首當其衝的是與利率變動關係密切的地產股。


瑞信證券研究董事總經理梁啟棠則發表報告認為，美國債息上揚，往往是反映美國經濟向好，本港的物業估值亦會一同上揚，因此繼續看好地產股。


反映美經濟向好 港人收入上揚

伯南克於香港時間上月22日晚出席國會聽證會時，首次提及可能會退市，此後本港地產股一直受壓。自當天起，新世界發展（0017）、信置（0083）及恒地（0012）均累跌超過一成。


瑞信的報告指出，若按揭息率從現時水平提升100點子（即1厘），估計首次置業的買家，每月平均按揭供款將提升12％。


然而，該行指出，翻查歷年紀錄，在1993至94年、2000至01年及03至07年，美國債息上揚的周期，都是經濟復蘇的時候，本港的地產股都能跑贏大市。例如在2003至07年期間，按揭息率上升155個基點，每月按揭供款平均提升6％，但本港家庭入息中位數同時亦有6％的增長。


租金上升可抵消利率因素

在經濟好轉的前提下，租金會持續上升，物業估值會因此提高。只要租金上升，便有可能消除利率因素，例如5％的租金升幅，便可以抵消資本化率（capitalization rate）上升25點子的影響。在上述因素，該行看好地產股能繼續跑贏大市。