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【明報專訊】息口敏感的香港地產股因市場擔心美聯儲退市股價大跌，新世界（0017）、信置（0083）、新地（0016）、希慎（0014）、領匯（0823）從年初高位跌最多34%、35%、29%、23%、22%。究竟一眾地產股是否有排跌呢？
觀感有別於事實
雖然退市等於樓價跌好像是理所當然，但筆者認為觀感與事實（Perception Vs Reality）並非一致。退市對各個板塊的影響差別不盡相同，筆者相信房產信託基金（REITs）最「應棍」，收租股（Landlords）次之，地產發展股（Developers）影響則最微。
實際上，過去3年，地產發展股的股價並沒有受惠於美聯儲的QE，大部分股價只是「有波幅、冇升幅」，例如信置股價過去3年大部分時間只是於10至15元之前俳佪，股價並沒有創新高。房產信託基金卻大升特升，如領匯股價於3年間持續上升，最高曾大升1.3倍至5月15日的新高46.4元。收租股亦受惠，如希慎股價3月5日創新高見40.55元。
過去3年 地產股只有波幅
這是因為住宅的投資需求因過去幾年政府的收緊措施已大為減少，尤其是短炒的需求。所以，需求面剩下來的主要是剛需及部分長線投資者。當然，這些所謂的剛需或多或少亦會受通脹及息口等因素影響其買賣決定，但主要的考量因素還是以自住為主。以往的周期香港樓價之所以大起大落，是因為投資需求佔比不少，而投資需求又會隨流動性大幅波動。這次就算有QE推波助瀾，卻因政府力壓需求（尤其是投資需求）而「只是」升了約50%（以中原城市領先指數（CCL）2010年中數值計）。所以未來除非香港再次步入衰退，需求面應能保持穩定，於供應有限的大前提下港樓往上大勢不變。
信置股價受壓抵買
另一方面，房產信託基金因受惠於收益率收窄（Yield Compression)，儘管領匯每股派息增長由2012財年（3月年結）的18%放緩至2013財年的12%及2014財年預計9%，領匯股價卻大升。
信置股價6月13日最低見10元，市帳率0.6倍，為過去8年出現的第4個百分位數，反映恐懼主宰了股價，給投資者絕佳進場機會。如能重返中位數1.1倍，回報達76%，就算第3個百分位數回報亦有46%。
股飈
[email protected]
逢周二、三、五刊出
觀感有別於事實
雖然退市等於樓價跌好像是理所當然，但筆者認為觀感與事實（Perception Vs Reality）並非一致。退市對各個板塊的影響差別不盡相同，筆者相信房產信託基金（REITs）最「應棍」，收租股（Landlords）次之，地產發展股（Developers）影響則最微。
實際上，過去3年，地產發展股的股價並沒有受惠於美聯儲的QE，大部分股價只是「有波幅、冇升幅」，例如信置股價過去3年大部分時間只是於10至15元之前俳佪，股價並沒有創新高。房產信託基金卻大升特升，如領匯股價於3年間持續上升，最高曾大升1.3倍至5月15日的新高46.4元。收租股亦受惠，如希慎股價3月5日創新高見40.55元。
過去3年 地產股只有波幅
這是因為住宅的投資需求因過去幾年政府的收緊措施已大為減少，尤其是短炒的需求。所以，需求面剩下來的主要是剛需及部分長線投資者。當然，這些所謂的剛需或多或少亦會受通脹及息口等因素影響其買賣決定，但主要的考量因素還是以自住為主。以往的周期香港樓價之所以大起大落，是因為投資需求佔比不少，而投資需求又會隨流動性大幅波動。這次就算有QE推波助瀾，卻因政府力壓需求（尤其是投資需求）而「只是」升了約50%（以中原城市領先指數（CCL）2010年中數值計）。所以未來除非香港再次步入衰退，需求面應能保持穩定，於供應有限的大前提下港樓往上大勢不變。
信置股價受壓抵買
另一方面，房產信託基金因受惠於收益率收窄（Yield Compression)，儘管領匯每股派息增長由2012財年（3月年結）的18%放緩至2013財年的12%及2014財年預計9%，領匯股價卻大升。
信置股價6月13日最低見10元，市帳率0.6倍，為過去8年出現的第4個百分位數，反映恐懼主宰了股價，給投資者絕佳進場機會。如能重返中位數1.1倍，回報達76%，就算第3個百分位數回報亦有46%。
股飈
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逢周二、三、五刊出
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