新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】房屋問題是大家茶餘飯後討論時總離不開的話題。安居樂業是每個地方居民對自己生活地方的一個恒久願望；但說易行難，要人人都能達至這個目標，可不是任何經濟體都能做得到。
現時的樓價是否已過高，這個爭論沒完沒了。傳統上已有不少專家提出各樣的指標去驗證。例如租金收益回報率（過低時顯示樓價過高）和平均居民負擔能力（能力愈低，顯示樓值過高）。曾參考過一些歷史數據，筆者發現一些特殊指標，如以確認人方法（俗稱「摩貨」）成交佔總體成交的比例，亦能在樓價極端時候顯示往後的市况。
年輕人上車 較以前困難
撇開這些慣用的方法，我最近多跟年輕人去了解他們置業的計劃（亦跟自己年輕時作比較），發覺現時能讓人仍抱持樂觀心態去面對此事的可能性真的不大。我並不是贊同年輕人無論在什麼情况下都可以置業，自己當年亦是工作多年後，再加上家人的幫助才能首次置業﹕當年第一份工作工資為每月1萬元，同期一個350呎的單位價值約為250萬；但在今天，同樣的工作，工資約為1.2萬元，同樣的樓宇價格已超過350萬元。而且更要命的是，現時薪酬調整的趨勢恐怕已遠遠不及當年的速度，所以現時他們面對的情况確實比當年更困難。
今天的年輕人不比年輕時代的我們差，但可以促使他們抱有希望去實現自己計劃的客觀條件，確實不再存在，社會向上流動的機會減少。資產價格的上升，除了影響房地產及其相關行業外，其實對社會創造生產力亦有損害。
樓價調整 或對社會更有利
有報道說施永青先生預測下半年樓價有可能下調兩成。最近地產股股價下調意味着，市場對於樓價下滑和利率上調，已逐步反映在股價之上。根據花旗銀行房地產行業的一份研究報告指出，地產股以現時股價相對於樓價最新的假設（即下調20%，資本化率上升0.5%），計算出的股價相對淨資產價值折讓比率，正反映市場的看法，比上述的最新假設還要悲觀。可是，市場預期已久的調整若真的出現，綜合的影響可能反而對整體社會更有利。
（上周誤把阿波羅11寫成12；多謝友人指正，請見諒）
何國良
安保投資大中華區 股票投資主管
現時的樓價是否已過高，這個爭論沒完沒了。傳統上已有不少專家提出各樣的指標去驗證。例如租金收益回報率（過低時顯示樓價過高）和平均居民負擔能力（能力愈低，顯示樓值過高）。曾參考過一些歷史數據，筆者發現一些特殊指標，如以確認人方法（俗稱「摩貨」）成交佔總體成交的比例，亦能在樓價極端時候顯示往後的市况。
年輕人上車 較以前困難
撇開這些慣用的方法，我最近多跟年輕人去了解他們置業的計劃（亦跟自己年輕時作比較），發覺現時能讓人仍抱持樂觀心態去面對此事的可能性真的不大。我並不是贊同年輕人無論在什麼情况下都可以置業，自己當年亦是工作多年後，再加上家人的幫助才能首次置業﹕當年第一份工作工資為每月1萬元，同期一個350呎的單位價值約為250萬；但在今天，同樣的工作，工資約為1.2萬元，同樣的樓宇價格已超過350萬元。而且更要命的是，現時薪酬調整的趨勢恐怕已遠遠不及當年的速度，所以現時他們面對的情况確實比當年更困難。
今天的年輕人不比年輕時代的我們差，但可以促使他們抱有希望去實現自己計劃的客觀條件，確實不再存在，社會向上流動的機會減少。資產價格的上升，除了影響房地產及其相關行業外，其實對社會創造生產力亦有損害。
樓價調整 或對社會更有利
有報道說施永青先生預測下半年樓價有可能下調兩成。最近地產股股價下調意味着，市場對於樓價下滑和利率上調，已逐步反映在股價之上。根據花旗銀行房地產行業的一份研究報告指出，地產股以現時股價相對於樓價最新的假設（即下調20%，資本化率上升0.5%），計算出的股價相對淨資產價值折讓比率，正反映市場的看法，比上述的最新假設還要悲觀。可是，市場預期已久的調整若真的出現，綜合的影響可能反而對整體社會更有利。
（上周誤把阿波羅11寫成12；多謝友人指正，請見諒）
何國良
安保投資大中華區 股票投資主管
留言 (0)
