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【明報專訊】很高興港府早前能接納建議，推出較重的遏抑樓價措施，從而拖慢了樓市泡沫進一步擴大的速度。然而，本文重申及進一步解釋，香港樓市泡沫在未來2至7年最終爆破的風險甚大，而此一泡沫爆破的殺傷力將比97還大，特首及其管治班子宜慎重思考期間利弊，切忌心存僥倖，一旦出現泡沫爆破，下屆不用選之餘，也將留下難以磨滅的臭名，更遑論其後的管治。
樓市泡沫最終爆破風險甚大
在剛完成的學術期刊邀約文章（註），筆者指出香港房價自2009年低位已上升了120%，根據金管局公布的各項affordability measures（如供款負擔比率為五成六），香港房價已處嚴重偏高水平。更使人憂慮的是，許多置業者並未完全理解，現今低息和低匯率環境，將隨美國經濟復蘇而逐步遠去：美國及香港利率將由低位累積上升至少3至5%，美元及港元匯率亦將累積上升至少30至50%（由於美元過去的跌幅，港人並未完全感受到樓價的偏高程度，但當港元隨美元大幅上升，以外幣計算的香港樓價將暴升至少30至50%，從而完全暴露香港樓價的偏高程度）。因此，即使香港樓價不進一步上升，這兩個重大因素，也足以刺穿香港的樓市泡沫。更何况，香港辦公室、零售物業和工業樓價的升幅更大（2009年低位至今累積升幅分別為163%、195%和225%）！當這些物業價格和房價一起暴挫，殺傷力將極大。
樓價和股價仍可能再上
然而，筆者最憂慮的並不是上述情景，而是香港股市會隨環球股市，從現今略為偏低的水平持續上升至具巨大泡沫的水平，而股價上升和美國經濟復蘇又會進一步協助推升樓價至更大泡沫水平，再加上美元的持續回升，以至最終香港無論是樓價、股價和匯率均嚴重偏高，並在2至7年內，出現樓價、股價雙雙從高位下插，和須以巨大代價維持聯匯制，三箭齊插，你說香港經濟會有多傷？
先解釋為何股價仍會再上，筆者過去文章已詳細解釋，金融海嘯和歐債危機造成當時環球股價出現一巨大「恐懼折讓」（fear discount），但隨着美國經濟復蘇和歐央行去年的OMTs，此一恐懼折讓會逐漸收縮，亦即環球股市會從極低位反彈至合理水平，繼而隨經濟復蘇進入偏高水平。在去年8月22日及9月10日的《信報》文章，筆者甚至解釋花旗銀行的股價，會由當時的25美元，在兩三年內升至50至100美元，環球股市其後的升幅，以及花旗銀行現已升近50美元，正好印證此論述。隨着美國經濟緩慢復蘇，美股和港股將從現今略為偏低水平，在未來數年輾轉上升至嚴重偏高水平（註）。
香港及新加坡的發展商，已成功抵禦了兩地政府近一輪的遏抑樓價措拖，以至只出現成交量下挫，而樓價基本上和遏抑措施前差不多，但購買力仍在此鞏固期持續累積，隨着美國經濟緩慢復蘇、股市輾轉向上、工資物價隨通脹上調、遏抑措施的心理效應隨時間逐步消逝，發展商群稍後仍是可利用其定價能力、和一手樓對二手樓的指標性效應，將樓價由現今嚴重偏高水平，推升至更嚴重偏高水平。然而，當美息由低位上升至少3至5%，美元上升至少30至50%，在樓價嚴重偏高的前提下，即使是發展商也守不住，在此時，我們將看到多個向下、而不是向上的羊群效應、惡性循環和資產價格下調的心理預期，人們爭相拋售資產而不是購入資產，銀行受到重創，以至出現金融危機，企業大量裁員，在此情况下，任何政府也抵禦不了。為此，筆者特意在篇末所列文章，作出了逐步擠掉部分泡沫的建議（註），希望特區政府能仔細閱讀及思考其間利弊，以免恨錯難返。
註﹕詳情見Paul S.L. Yip （2013）, The Risk of Property Bubbles in Hong Kong and Singapore: Another Aftershock Crisis of the Global Financial Tsunami? Singapore Economic Review, forthcoming.
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
■稿例
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樓市泡沫最終爆破風險甚大
在剛完成的學術期刊邀約文章（註），筆者指出香港房價自2009年低位已上升了120%，根據金管局公布的各項affordability measures（如供款負擔比率為五成六），香港房價已處嚴重偏高水平。更使人憂慮的是，許多置業者並未完全理解，現今低息和低匯率環境，將隨美國經濟復蘇而逐步遠去：美國及香港利率將由低位累積上升至少3至5%，美元及港元匯率亦將累積上升至少30至50%（由於美元過去的跌幅，港人並未完全感受到樓價的偏高程度，但當港元隨美元大幅上升，以外幣計算的香港樓價將暴升至少30至50%，從而完全暴露香港樓價的偏高程度）。因此，即使香港樓價不進一步上升，這兩個重大因素，也足以刺穿香港的樓市泡沫。更何况，香港辦公室、零售物業和工業樓價的升幅更大（2009年低位至今累積升幅分別為163%、195%和225%）！當這些物業價格和房價一起暴挫，殺傷力將極大。
樓價和股價仍可能再上
然而，筆者最憂慮的並不是上述情景，而是香港股市會隨環球股市，從現今略為偏低的水平持續上升至具巨大泡沫的水平，而股價上升和美國經濟復蘇又會進一步協助推升樓價至更大泡沫水平，再加上美元的持續回升，以至最終香港無論是樓價、股價和匯率均嚴重偏高，並在2至7年內，出現樓價、股價雙雙從高位下插，和須以巨大代價維持聯匯制，三箭齊插，你說香港經濟會有多傷？
先解釋為何股價仍會再上，筆者過去文章已詳細解釋，金融海嘯和歐債危機造成當時環球股價出現一巨大「恐懼折讓」（fear discount），但隨着美國經濟復蘇和歐央行去年的OMTs，此一恐懼折讓會逐漸收縮，亦即環球股市會從極低位反彈至合理水平，繼而隨經濟復蘇進入偏高水平。在去年8月22日及9月10日的《信報》文章，筆者甚至解釋花旗銀行的股價，會由當時的25美元，在兩三年內升至50至100美元，環球股市其後的升幅，以及花旗銀行現已升近50美元，正好印證此論述。隨着美國經濟緩慢復蘇，美股和港股將從現今略為偏低水平，在未來數年輾轉上升至嚴重偏高水平（註）。
香港及新加坡的發展商，已成功抵禦了兩地政府近一輪的遏抑樓價措拖，以至只出現成交量下挫，而樓價基本上和遏抑措施前差不多，但購買力仍在此鞏固期持續累積，隨着美國經濟緩慢復蘇、股市輾轉向上、工資物價隨通脹上調、遏抑措施的心理效應隨時間逐步消逝，發展商群稍後仍是可利用其定價能力、和一手樓對二手樓的指標性效應，將樓價由現今嚴重偏高水平，推升至更嚴重偏高水平。然而，當美息由低位上升至少3至5%，美元上升至少30至50%，在樓價嚴重偏高的前提下，即使是發展商也守不住，在此時，我們將看到多個向下、而不是向上的羊群效應、惡性循環和資產價格下調的心理預期，人們爭相拋售資產而不是購入資產，銀行受到重創，以至出現金融危機，企業大量裁員，在此情况下，任何政府也抵禦不了。為此，筆者特意在篇末所列文章，作出了逐步擠掉部分泡沫的建議（註），希望特區政府能仔細閱讀及思考其間利弊，以免恨錯難返。
註﹕詳情見Paul S.L. Yip （2013）, The Risk of Property Bubbles in Hong Kong and Singapore: Another Aftershock Crisis of the Global Financial Tsunami? Singapore Economic Review, forthcoming.
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
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