資金分頭出擊 45歲圓宣教夢

【明報專訊】現年35歲的陳小姐是一家跨國公司的業務經理，月薪8萬元，單身。陳小姐是一名工作狂，亦是一位非常虔誠的基督徒。陳小姐並沒有結婚生子的打算，她的目標是在工作上再奮鬥十年，45歲後就會全職委身事奉工作，希望到世界不同角落宣教。


沽西九單位 料套840萬

她與父母及妹妹同住鰂魚涌父親名下已供完的物業。陳小姐的妹妹現於英國大學念一年級。父母皆為退休公務員，享有長俸，毋須操心兩老日後生活問題。扣除每月2萬元家用作妹妹升學、十一奉獻、薪俸稅、保險及生活開支，現時每月盈餘約2.5萬元。


陳小姐有兩個理財目標：

1. 日後妹妹結婚，她會遷出自住。打算在5年內於港島東自置一小型單位，方便日後探望父母，目標價約500萬元；


2. 45歲開始全職事奉。她希望除保險及強積金，每個月能保證有2萬元收入作為生活開支。


據了解，陳小姐於2007年中以530萬元購入西九龍一個住宅單位，20年還款期。現未償還貸款約282萬元。近日，有買家就該單位向陳小姐出價1,135萬元。她有感現在的樓價已處於不合理的高水平，買家的出價亦令其非常心動。她亦希望日後住於港島東，故有意在高位賣盤獲利，待樓價回落至少25%再買入港島東物業。


筆者先幫陳小姐的情况作了計算。該單位現以月租2.5萬元租出，扣除差餉、物業稅、管理費、維修（撥備）及雜項開支，每年淨租金收入約21萬元。


買樓資金 暫存港元人幣

如果陳小姐以現價賣出，扣除未償還貸款、經紀佣金及律師費等，可套現約840萬元。筆者建議陳小姐可善用不同理財工具，將賣樓收益分為3個部分管理。第一部分先把目標樓價的三成首期，即約150萬元存於港元儲蓄戶口，以便樓價一到目標價位便可把握最佳時機立時買入。


第二部分建議陳小姐把目標樓價餘下七成，即350萬元存放於香港銀行開設的人民幣戶口，較高存款利息加上預期人民幣升值，預期每年回報約3.5%。她可一直利用人民幣賺取息差，直至按揭利率較人民幣回報更高或她不再工作時，才考慮一筆過贖回物業。


前面兩部分解決了置業的問題，第三部分就可將餘下的340萬元，主力用作長遠的退休安排，可以較為進取。用當中三分之一買入不同類型債券，如iBond、環球政府債券及高收益債券基金等；三分之一買入本地公用股及高息股票；三分之一買入環球股票基金及房地產信託基金，以一籃子投資組合降低投資風險，在主力收息同時提供資產增值機會。按此計算，整體投資回報只需每年2.5%，便可「跑贏」租金收入。


年金計劃助支持退休開支

陳小姐希望10年後可全心全意宣教，不用為生活費再憂心。陳小姐另有150萬現金，筆者建議她保留50萬元作為應急錢，把餘下的100萬元分5年，加上未來10年每個月的2萬元盈餘，利用定息年金計劃安排退休後的生活開支。這種定息年金計劃可選擇不同供款年期，計劃持有人最早可於55歲開始收取年金。這類計劃有兩個好處，第一個好處是設有保證回報率，第二個是保證保單持有人可一直收取保證金額直至身故，猶如自製長俸。以上述建議為例，計劃保證陳小姐由55歲開始，每年可收取13萬元直至身故。在陳小姐45歲至55歲期間，雖然她已不再工作，又未可以領取年金收入，但上述賣樓收益第三部分的340萬元連投資增長，已可足夠陳小姐無後顧之憂展開她的宣教夢。


梁惜君

康宏理財服務有限公司 助理聯席董事

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