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【明報專訊】樓市升跌走勢可說是港人最關心的焦點之一，眾多讀者都想知道到底何時是入市時機，哪些屋苑才適合投資或是上車之選？普通人一般靠經紀提供資訊或者親戚朋友經驗之談，亦有不少人會選擇求助網絡世界的專家指點。「脫苦海」就是其中一名網上當紅的樓市分析員，向來以援引大量資料及數據分析而聞名，迄今先後出版了8本地產著作。
只願以筆名示人的「脫苦海」，對現時市况有獨特見解，他坦言現時樓市已經進入升勢周期尾聲，再入市風險不小，要賺大錢更難，「等同在宴會上遲到，人家食到最尾碟炒飯，你就不要再恨有雞鮑翅食。」
「脫苦海」明言，從投資角度而言，現時絕非投資入市的好時機，更聲言2015年是樓市大限，因為屆時私樓供應大升，美國亦真正開始加息周期。翻查中原CCL指數，在2008年尾2009年頭約60點水平，升至最新報近120點，升幅一倍。脫苦海認為，這個樓市大升市已近尾聲，現時入市潛在獲利空間不大，風險卻相對高，「好似去飲，人家已經食到炒飯，差不多要散席，你因為塞車遲到，現在才來入席，那你就不能要求有雞鮑翅食」。
稱2015樓市大限 供應升美加息
每個人都想低買高沽，惟每當機會來臨時，大部分人又會卻步，不敢入市；反觀樓市已屆高位，仍有人心郁郁跟住「去搶」。他認為，最近一次入市良機在08、09年金融海嘯時，當時樓市一度急挫逾30%，現時則已不是投資的時候，仍執着入市就要知道現時已「不是包你會大賺」，「你不要眼紅人家賺200萬元，是你遲到了，無乳豬全體食。」
用家宜買細啲、買平啲
那對於真正有置業需要，要趕入市的用家而言，「脫苦海」的建議是「買細啲、平啲」。原本預算在市區花600萬元置業的，倒不如用200萬至300萬元在新界找個同樣大細的單位，儲定多些彈藥。
「脫苦海」在博客以至出書中都有細緻分析某區某個屋苑，但實際投資價值仍取決於價錢。他指出，樓宇估值是一門學問，從沒有單一個方法是萬能，可應用在所有樓盤，但仍有一些最基本的原則可作參考，如樓宇折舊可按每年3％折舊率計算，當然新樓折舊的速度更快一些。另外可參考市建局收樓的價錢，該批由於已屬最殘破的建築，理論上是最單純反映了該區地價。「脫苦海」又指出，一般而言，一手新樓雖貴，也有特別的優點。因為銀行肯定「按足」、新屋裝修設備一般較佳、購買時有諸多優惠，包括回贈以及免佣，而他自己三度買樓，也是在新盤市場入市，曾購買物業：嘉湖山莊、港灣豪庭、亮賢居（全屬自住），惟缺點是收租回報「麻麻地」，升值亦可能較同區二手樓慢。惟買樓時最終要睇市况，倘新盤定價貼市價甚或低過市價，則值得投資。
低息靈活加按 擅用「財技」
「脫苦海」又指太多人只是想盡快供完樓，反而供得好辛苦，變了樓奴。他續稱，做生意都好常見以物業作抵押供錢，但一般人卻不懂得在供樓換樓時適當運用財技減輕負擔。如現時仍在低息環境，何不拉長30年作按揭，「加按又唔會輸錢」。
「脫苦海」認為，買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），是針對公司、外來買家，即便被指是歧視外來人口，本地人，其實仍是講得通，惟有加強版額印（SSD）鎖3年屬太嚴厲，對業主的風險太大，中途倘有急事要套現則要付稅。他建議，至少可降回至2年，已同樣收到堵截短期炒賣之效，業主又相對靈活。
明報記者 葉浩霖、陸振球
只願以筆名示人的「脫苦海」，對現時市况有獨特見解，他坦言現時樓市已經進入升勢周期尾聲，再入市風險不小，要賺大錢更難，「等同在宴會上遲到，人家食到最尾碟炒飯，你就不要再恨有雞鮑翅食。」
「脫苦海」明言，從投資角度而言，現時絕非投資入市的好時機，更聲言2015年是樓市大限，因為屆時私樓供應大升，美國亦真正開始加息周期。翻查中原CCL指數，在2008年尾2009年頭約60點水平，升至最新報近120點，升幅一倍。脫苦海認為，這個樓市大升市已近尾聲，現時入市潛在獲利空間不大，風險卻相對高，「好似去飲，人家已經食到炒飯，差不多要散席，你因為塞車遲到，現在才來入席，那你就不能要求有雞鮑翅食」。
稱2015樓市大限 供應升美加息
每個人都想低買高沽，惟每當機會來臨時，大部分人又會卻步，不敢入市；反觀樓市已屆高位，仍有人心郁郁跟住「去搶」。他認為，最近一次入市良機在08、09年金融海嘯時，當時樓市一度急挫逾30%，現時則已不是投資的時候，仍執着入市就要知道現時已「不是包你會大賺」，「你不要眼紅人家賺200萬元，是你遲到了，無乳豬全體食。」
用家宜買細啲、買平啲
那對於真正有置業需要，要趕入市的用家而言，「脫苦海」的建議是「買細啲、平啲」。原本預算在市區花600萬元置業的，倒不如用200萬至300萬元在新界找個同樣大細的單位，儲定多些彈藥。
「脫苦海」在博客以至出書中都有細緻分析某區某個屋苑，但實際投資價值仍取決於價錢。他指出，樓宇估值是一門學問，從沒有單一個方法是萬能，可應用在所有樓盤，但仍有一些最基本的原則可作參考，如樓宇折舊可按每年3％折舊率計算，當然新樓折舊的速度更快一些。另外可參考市建局收樓的價錢，該批由於已屬最殘破的建築，理論上是最單純反映了該區地價。「脫苦海」又指出，一般而言，一手新樓雖貴，也有特別的優點。因為銀行肯定「按足」、新屋裝修設備一般較佳、購買時有諸多優惠，包括回贈以及免佣，而他自己三度買樓，也是在新盤市場入市，曾購買物業：嘉湖山莊、港灣豪庭、亮賢居（全屬自住），惟缺點是收租回報「麻麻地」，升值亦可能較同區二手樓慢。惟買樓時最終要睇市况，倘新盤定價貼市價甚或低過市價，則值得投資。
低息靈活加按 擅用「財技」
「脫苦海」又指太多人只是想盡快供完樓，反而供得好辛苦，變了樓奴。他續稱，做生意都好常見以物業作抵押供錢，但一般人卻不懂得在供樓換樓時適當運用財技減輕負擔。如現時仍在低息環境，何不拉長30年作按揭，「加按又唔會輸錢」。
「脫苦海」認為，買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），是針對公司、外來買家，即便被指是歧視外來人口，本地人，其實仍是講得通，惟有加強版額印（SSD）鎖3年屬太嚴厲，對業主的風險太大，中途倘有急事要套現則要付稅。他建議，至少可降回至2年，已同樣收到堵截短期炒賣之效，業主又相對靈活。
明報記者 葉浩霖、陸振球
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