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【明報專訊】新界東北新發展區方案（下稱方案）確定，具體安排有3點值得討論：（1）政府回應了市民在諮詢期間的關注；（2）為規避發展商興訟，採取公私合營模式，避免阻礙發展；（3）政府以原址換地方式，期望保障一些業權人的利益，也有新做法協助受影響的真正務農人士復耕。總的而言，方案是妥協的產物，反映政府缺乏土地儲備情况下，土地持有人（尤其是發展商）左右政策的影響力巨大。不過，即使政府妥協，但是方案所展示政策期望能否落實，尚待驗證，考驗着政府的執行力。
發展商財雄勢大
政府難攖其鋒
新發展區諮詢之時，由於私人樓宇佔多數，而且發展密度低，連居屋也未見規劃，因此有人批評發展區是低密度的富豪城。現在方案擱置發展坪輋和打鼓嶺，但是因為增加發展密度，使住宅單位供應由約47,300個增至60,700個，資助房屋比例由不到一半上調至六成，資助房屋單位由23,100個增至 36,600個，私人房屋單位則由24,200個修訂為 24,100個。資助房屋大幅度增加，是新發展區較顯著的轉變，另外，因為公屋和居屋的入住和購買資格都有規限，使得在土地使用上更符合土地為港人所用的精神。
新界東北新發展區曾經被一些人形容為內地富豪的後花園，這個說法雖然缺乏佐證，但是政府再費唇舌辯解，都未能盡釋疑慮，現在方案以實際規劃回應，不但使子虛烏有的說法再站不住腳，環繞新發展區而隱伏的內地與本港矛盾因素，有望消解。
新界東北發展模式，政府可有3個選擇。
一是全面徵收土地，政府於1988年首次提出開展「新界東北規劃及發展研究」，在此之前和之後，有實力發展商在區內密密收購農地，若政府徵地，發展商的算盤就打不響，因此，發展商早已放出聲氣，不惜提出司法覆核來阻截徵地。即使政府勝訴，官司動輒耗時三五年，以政府土地儲備缺乏，大概不敢冒這個風險。
另一個模式是由政府規劃，讓發展商自行發展，以現在本港的氛圍，政府若選擇這個做法，肯定招來利益輸送質疑，無異於政治自殺，稍有理智的政府應不會視此為選項。
現在的方案就是第3個選擇，發展商出售一些農地給政府，用以興建資助房屋或公共設施，餘下土地則由發展商自行處理。從粉嶺北的規劃所見，兩大發展商囤有大批土地，其一把約三分之一讓政府徵收，另一個則約出售一半農地給政府，他們仍然擁有的大量土地就即時釋放出來，價值陡升。
基於形格勢禁，政府選擇不與發展商硬撼，是明智做法，也確切反映財雄勢大的發展商能量巨大。施政講求原則之餘，也要靈活變通，因為政府若在主觀條件不足情况下硬撼發展商，會節外生枝，阻礙發展，並不可取。不過，即使如此，不能排除新發展區內一些擁有小幅土地的業權人，因為不滿規劃等原因，對政府興訟；另外，環保等團體會否發難，仍然不知道。所以，政府即使過得了大發展商一關，新發展區的啟動仍然有變數。
政務司長林鄭月娥一度提出的徵地模式，此計若奏效，將打破數十年來新市鎮發展的官商合作模式，也有可能搬動構成高地價政策的板塊，但是政府因為籌碼不足，嚴格而言還有求於發展商，所以，政府在此事的被動和妥協，實際是多年來土地政策失誤的反映，也是一子錯滿盤皆落索的寫照。
做好原址換地復耕
減少發展阻力
方案中，政府提出的原址換地是新做法，申請換地面積不能小於4000方米，業權必須由業主自行統一，而且設定換地限期，目的為使業權人所獲補償不會少於政府收地的補償，這是保障小幅土地擁有人利益的做法，值得肯定。因為以收購舊樓為例，一些業主遭受的不公平對待，有目共睹，政府要切實做好這方面工作。
至於新發展區內約有1000農戶，務農土地約28公頃，方案列出在古洞南有34公頃休耕農地，可供復耕之用，加上特設特惠補償方案與高鐵項目相若，相信可以減輕收地阻力。另外，政府在協助復耕也有新做法，就是主動接觸願意出售或出租土地的業權人，為受影響的務農人士做配對，若這個做法是汲取了菜園村的經驗，是積極發展。因為菜園村村民在購地建屋、路權等環節，曾與原居民有過扞格，政府若介入打通關節，對促進和諧有一定效用。
新界東北新發展區方案，雖然已經確定，但是多年積累下來的土地亂局仍然未理順。例如原居民佔用的土地、「棕地」等如何處理，長期以來都在社會存在爭議，政府應該繼續努力，總攬檢討，訂出對策，逐步紓解沒完沒了的爭議和衍生的矛盾對立。
歡迎回應 [email protected]
發展商財雄勢大
政府難攖其鋒
新發展區諮詢之時，由於私人樓宇佔多數，而且發展密度低，連居屋也未見規劃，因此有人批評發展區是低密度的富豪城。現在方案擱置發展坪輋和打鼓嶺，但是因為增加發展密度，使住宅單位供應由約47,300個增至60,700個，資助房屋比例由不到一半上調至六成，資助房屋單位由23,100個增至 36,600個，私人房屋單位則由24,200個修訂為 24,100個。資助房屋大幅度增加，是新發展區較顯著的轉變，另外，因為公屋和居屋的入住和購買資格都有規限，使得在土地使用上更符合土地為港人所用的精神。
新界東北新發展區曾經被一些人形容為內地富豪的後花園，這個說法雖然缺乏佐證，但是政府再費唇舌辯解，都未能盡釋疑慮，現在方案以實際規劃回應，不但使子虛烏有的說法再站不住腳，環繞新發展區而隱伏的內地與本港矛盾因素，有望消解。
新界東北發展模式，政府可有3個選擇。
一是全面徵收土地，政府於1988年首次提出開展「新界東北規劃及發展研究」，在此之前和之後，有實力發展商在區內密密收購農地，若政府徵地，發展商的算盤就打不響，因此，發展商早已放出聲氣，不惜提出司法覆核來阻截徵地。即使政府勝訴，官司動輒耗時三五年，以政府土地儲備缺乏，大概不敢冒這個風險。
另一個模式是由政府規劃，讓發展商自行發展，以現在本港的氛圍，政府若選擇這個做法，肯定招來利益輸送質疑，無異於政治自殺，稍有理智的政府應不會視此為選項。
現在的方案就是第3個選擇，發展商出售一些農地給政府，用以興建資助房屋或公共設施，餘下土地則由發展商自行處理。從粉嶺北的規劃所見，兩大發展商囤有大批土地，其一把約三分之一讓政府徵收，另一個則約出售一半農地給政府，他們仍然擁有的大量土地就即時釋放出來，價值陡升。
基於形格勢禁，政府選擇不與發展商硬撼，是明智做法，也確切反映財雄勢大的發展商能量巨大。施政講求原則之餘，也要靈活變通，因為政府若在主觀條件不足情况下硬撼發展商，會節外生枝，阻礙發展，並不可取。不過，即使如此，不能排除新發展區內一些擁有小幅土地的業權人，因為不滿規劃等原因，對政府興訟；另外，環保等團體會否發難，仍然不知道。所以，政府即使過得了大發展商一關，新發展區的啟動仍然有變數。
政務司長林鄭月娥一度提出的徵地模式，此計若奏效，將打破數十年來新市鎮發展的官商合作模式，也有可能搬動構成高地價政策的板塊，但是政府因為籌碼不足，嚴格而言還有求於發展商，所以，政府在此事的被動和妥協，實際是多年來土地政策失誤的反映，也是一子錯滿盤皆落索的寫照。
做好原址換地復耕
減少發展阻力
方案中，政府提出的原址換地是新做法，申請換地面積不能小於4000方米，業權必須由業主自行統一，而且設定換地限期，目的為使業權人所獲補償不會少於政府收地的補償，這是保障小幅土地擁有人利益的做法，值得肯定。因為以收購舊樓為例，一些業主遭受的不公平對待，有目共睹，政府要切實做好這方面工作。
至於新發展區內約有1000農戶，務農土地約28公頃，方案列出在古洞南有34公頃休耕農地，可供復耕之用，加上特設特惠補償方案與高鐵項目相若，相信可以減輕收地阻力。另外，政府在協助復耕也有新做法，就是主動接觸願意出售或出租土地的業權人，為受影響的務農人士做配對，若這個做法是汲取了菜園村的經驗，是積極發展。因為菜園村村民在購地建屋、路權等環節，曾與原居民有過扞格，政府若介入打通關節，對促進和諧有一定效用。
新界東北新發展區方案，雖然已經確定，但是多年積累下來的土地亂局仍然未理順。例如原居民佔用的土地、「棕地」等如何處理，長期以來都在社會存在爭議，政府應該繼續努力，總攬檢討，訂出對策，逐步紓解沒完沒了的爭議和衍生的矛盾對立。
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