恒大銷售 均價明顯改善

【明報專訊】早陣子媒體渲染內地三、四線城市「鬼城」充斥，券商選股方面一面倒「擁一、二線，棄三、四線」，但觀乎恒大（3333）近月的數據卻又是另一個境况。香港上市內房股中三、四線城市佔比最大的恒大昨天公布6月份銷售數字，合約銷售金額約人民幣104億元，銷售面積約142.5萬平方米，按年分別增長26.7%及4.5%，按月則分別增長13.1%及10.8%。期內銷售均價為人民幣每平方米7310元，按年升21.3%，按月則升2.1%。上半年銷售金額按年升27.3%及15.2%，均價6712元升10.5%。上半年銷售金額為446億元，佔全年目標的45%，並不失禮。


6月均價屬3年來次高

如果筆者沒有記錯，7310元均價應該是繼2010年12月的8349元後的第二高水平。其實恒大的均價自去年9月的5577元見底後便一直穩步回升。留意過去幾個月以來均價皆按月增長，2月為6163元、3月為6340元、4月為6620元、5月為7163元、6月為7310元。銷售面積亦錄得按月增長，即「價量齊升」。另一方面，恒大近期亦積極增加較好位置的土地儲備，以改善均價及減低對三、四線城市的比重。


由於恒大的模式是薄利多銷，均價以至毛利率的變化對淨利的影響要比其他公司要高，因此筆者認為恒大明年的盈利預測非常大機會被提升。


明年盈利預測上調機會大

另一方面，公司亦決心降低市場擔心的淨負債比率（透過加強銷售及現金回收率、出售非核心物業等），相信跟去年底相比會有明顯的改善。恒大市帳率只有0.9倍，已經跌到歷史低位，遠低於中位數1.8倍。今明兩年的預測市盈率亦只有4.5及3.9倍，所以安全邊際充足。


市帳率已達歷史低位

筆者認為一、二線始終前景較好，因供應較少而需求較大，但如過一面倒「睇死」三、四線城市又不客觀，因為庫存亦因不斷的消化令供需漸趨平衡。「鬼城」始終是少數，如果中央的城鎮化大計真的能加強二、三線城市的吸引力，對中國以至恒大亦是好消息。


股飈

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