買領匯儲首期 對冲樓價升跌

【明報專訊】最近一項調查顯示，買樓依然是香港年輕人的最大夢想，不過，買樓先要有首期，否則縱使樓價下調，也只是得個睇字，那香港的年輕人，又是否為置業夢做好準備呢？

美國萬通亞洲早前委託香港大學民意研究計劃，以「透視80/90後」為題進行電話訪問調查，成功訪問了519位80後及90後在職人士。調查結果顯示， 超過三成受訪年輕人最想達成的夢想是「買樓」（34%），其他依次為「擁有更理想的工作/創業」（18%）、「擁有更多錢」（12%）及「環遊世界/旅遊」（11%）。然而，以10分為滿分，年輕人「夢想成真信心指數」平均僅5.9分。雖然逾九成受訪年輕人皆擁有夢想，但整體上，他們對實現夢想的信心僅一般。


最想達成夢想 三成年輕人選「買樓」

香港的年輕人對「夢想（包括買樓）成真」缺乏信心，可能與他們不善理財有關。事實上，調查中只有66%受訪者表示他們「有預算地消費」，當中約五分之一人表示雖然他們有預算地消費，但「通常會超支」；6%受訪者則表示會「先消費，後儲蓄」，僅27%的年輕人表示他們會「先儲蓄，後消費」。


理財不善 月光族買樓難

此外，調查結果指出每七位受訪年輕人，便有一位會每月花光收入，甚至入不敷支，成為「月光族」。年輕人每月薪金分配主要為「日常消費」（27%）、「家用/給父母/家庭開支」（27%）、「儲蓄」（25%）和「投資」（11%）。有儲蓄或投資習慣的受訪年輕人，他們每月的儲蓄金額中位數約4000元，而每月投資金額中位數則約2000元。


美國萬通亞洲表示，若希望能夠累積120萬元首期作為達成「買樓」的夢想，每月儲蓄6200港元，若透過投資，而每年回報率9%，也要10年才可達成理財目標；若單靠透過儲蓄，假設每年回報率3%，更需要多4年時間，即14年後，方可累積達標金額「上車」。然而，調查結果顯示，近四成受訪年輕人並沒有投資，反映部分年輕人在理財方面傾向保守，但在持續低息的環境下，積蓄很容易被通脹蠶食。


筆者看罷該項調查，覺得若年輕人真的想買樓，便可能要進一步節約消費，增加儲蓄和投資，以及要努力進修，如能在工作獲得晉升和加人工，自然可以更容易儲錢投資做首期。問題是，單靠儲錢，樓價可能跟隨通脹攀升，到儲得到原來的120萬元，可能已不夠做首期，但投資市場風高浪急，胡亂投資，可能不賺反蝕，那又如何是好？


平均月供投資法 不怕股價起伏

因此，如是想靠投資儲首期，則最好投資的項目，能夠對冲樓價的升跌幅，而根據統計，領匯（0823）自2005年尾上市至今，不論升跌方向和升跌幅度，以及派息回報，都大至與中原樓價指數和住宅租金回報率表現相若，可作為年輕人投資作儲首期的較現想工具。另外，因買領匯所需銀碼遠較買樓為細，可以採用平均月供投資法，便不怕其股價起起跌跌。


儲首期「細水長流」 靜待跌市時機

筆者認為，儲首期買樓是一項「細水長流」的行為，年輕人二十出頭大學畢業，儲十年錢，三十出頭買樓，也不是太遲的事。不過，現時不少年輕人卻認為，大學畢業後便要急急買樓，買不到便怪責政府，又或三幾年內買不到樓，便索性放棄儲蓄，則就算樓價跌下來，那他們仍只能「乾瞪眼」而已。


說到「細水長流」，便想到了恒地（0012）主席李兆基於今年初發表「買股好過買樓」論後，不斷吸納自己股票的例子。根據紀錄，李兆基過去數月已數十次增持恒地股份，有時多，有時少，一直貫徹其買入高折讓股票，可以兩三年後賺一倍的信念。那些希望上車的年輕人，又會否有心機每月有餘錢便買領匯，來儲首期和對冲樓價，還是看到有新款手提電話或iPad，便先換款，儲錢留待下個月才開始？


議員嘲辣招 「無牀位就叫人咪生仔」

說到對冲樓價，便想起投資以外，職業和買樓的關係。對於代理而言，樓市好景時，他們搵到錢買樓，往往是摸頂之時，到了樓價跌到殘，極抵買時，又是他們收入最少之時，撈底也難。不過，自政府推出一連串辣招後，樓價未大跌，成交卻已大為萎縮，代理莫說買樓，連保住份工也難，怪不得激起他們在剛過去的周日示威大遊行。


大遊行之中，出席支持的立法會議員林大輝就辣招的荒謬諷刺得最到肉，他認為，市民買樓難，應從增加供應來解決，但政府卻只懂出招遏抑需求，豈非等如「不夠奶粉就叫人不飲奶粉、不夠牀位就叫人不要生仔、不夠大學學位就叫人讀副學士一樣！」

中原城市領先指數（CCL）最新報119.69點，按周跌1.79%，創6周新低，為逾4年半以來最大跌幅。中原地產表示，數字反映6月20日聯儲局表態退市當周市况，本地買家憂慮，個別業主減價，樓市氣氛疲弱，交投相當淡靜。不過，聯儲局主席伯南克在香港時間本周四凌晨卻又指不會急於減息，有必要維持「高度寬鬆」的貨幣政策，令港股在周四勁升數百點，樓市稍後會否重升勢，有待觀察。


美國聯儲局的退市部署安排和速度，勢將繼續不斷影響香港的股市和樓市，投資者、業主和準買家，須密切留意。為此，《明報》請來王冠一教授於7月20日在灣仔舉行「退市風雲」投資研討會。有興趣的讀者，可以登入以下網址報名：mpfinance.com/wongsir.htm


撰文﹕陸振球