美樓市呈三線發展局面

【明報專訊】最近美國公布的「Case-Shiller 20大城市樓價指數」按年上升一成二，為2006年3月以來最勁升幅，按年樓價升幅最大城市首位是三藩市升23.9%，緊隨其後為拉斯維加斯升22.3%、鳳凰城升21.5%、阿特蘭大升20.9%、底特律升19.8%；但投資者要注意，此數據僅反映4月市况，當時30年樓按息率仍未上調，聯儲局主席伯南克更未披露「退市」部署。


對於美國樓價是否已經見頂？筆者認為，現時美國樓市價格呈三線局面發展：（一）由用家主導的城市如芝加哥、費城，這些城市樓價相對健康；（二）傳統貴價物業地區如曼克頓，樓價持續高企，相信未來不會出現大轉變；（三）由投機者主導的城市如拉斯維加斯及鳳凰城等，這些樓價顯著飈升，同時最受「退市」所帶來的息口衝擊。


投機者主導區域 易受息口衝擊

據筆者了解，現時美國有不少基金經理入市「掃貨」，早前亦有內地大型資產管理公司推出國內首隻追蹤美國房地產指數的基金，從而迎合部分認為美國樓市將跑贏中國樓市的中國投資者。由此可見，美國樓市除本地炒家外，亦吸引不少海外買家蜂擁入市，難怪美國多個城市樓價不斷上升。


事實上，美國樓市在2006年開始急升以至「爆煲」，至今經過6年多時間休養生息，樓市在谷底回升實屬合理，但現時美國樓市卻太快升過龍，個別城市如紐約及洛杉磯更出現搶盤潮，又有買家為求盡快成交，甚至不驗樓、不查冊。同時有數據顯示，現時美國人的買樓開支對年收入已高於正常水平，這些現象隨時都是導致美國樓市掉頭下跌的隱憂。不過，總的而言，筆者對於用家主導的地區，還是比較樂觀。


樓市復蘇 美始能順利退市

講到最尾，美國能否順利「退市」，很大程度上要依賴樓市能否持續復蘇，特別是需要新屋動工量增加，這樣才能刺激就業，從而帶動實體經濟增長。據資料可見，美國5月份的新屋動工升6.8%至以年率計91.4萬間，雖然低過預期的95萬間，但已經比低位差不多翻了一番，是一個良好的勢頭。


黃元山

GNEC投資管理

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