《我的10年炒樓經驗》作者韓安迪﹕

【明報專訊】香港有許多炒樓致富的故事，本來任職裝修工人、雲石技工的韓安迪，於2002年以8萬元本錢，10年間炒賣「磚頭」賺得500萬元。韓在網絡上以輕鬆有趣文筆分享過去由樓市新手蛻變過程，道盡不少經紀、買賣雙方，以至發展商蠱惑、陰險伎倆，文章大受歡迎，網上點擊率逾100萬次，最近將文章結集成《我的10年炒樓經驗》一書。本報找來韓安迪分析香港現時樓市，他認為以投資角度看，目前值博率太低。


韓安迪認為，倘是單從投資角度而言，現時絕非入市好時機，至少在兩年以內的值博率都太低，「樓價有可能會跌少少，最多跌兩成，相反再升則十分有限。以現時500萬元物業，最多只能升多40萬，但你要攞150萬元（首期）出來博，不值得」。


他續稱，自己在過去的投資起碼要有七、八成把握才會去馬，現時入市只有不足四成機會錢賺，風險實在太大。韓安迪指出，本港樓市是靠一批穩定的購買力支撐住，但本地購買力向來會受外圍因素影響，一旦經濟突然轉差，失業率上升，屆時購買力將會即時大減，樓市便會重創。


不過，韓安迪仍鼓勵買樓自住的人士可以上車，「至少享受咗這兩年先，租樓諸多限制，想整靚啲、整舒服啲都唔可以」。


應先上車 再隨情况換樓

問及一般人買樓投資時，有哪些常犯錯誤，他又有何建議，多年來一直實戰炒賣的韓安迪就笑言，一般人都太過執著去估樓市升跌，但現實生活中又未做好買樓準備，如看好3個月後樓市將繼續上升，那麼你是否已準備好現在入市？倘看淡樓市，那便要儲定資金，但一般人往往沒有做足功課，例如根本不清楚如何同銀行承做按揭，不知道何謂壓力測試，又未研究以現時持有的資金，可以買到哪些物業等等。


韓安迪笑言，一般上車客很多都想一買就買最好、心目中最理想的居所，他認為這是「好錯的想法」，因個人財政狀况、生活不斷改變，不如先行上車，至少改善現時居住環境，然後才不斷因應情况換樓。


另一個盲點就是計算供款能力時，未充分考慮將來加息會加重供樓負擔，「以做300萬元按揭來說，加2厘每月多付4000、5000元」，對家庭開支安排有很大影響，倘未作好準備，將來供款會十分辛苦。


買發展前景 押注東涌新界西

韓安迪又稱，投資買樓講求地區的發展前景，如現在買太古城，只會跟隨樓市升跌，很難跑贏大市。現時在港有兩大投資前景地區，一是東涌，二是新界西，肯定會升值，但等候時間長一些。另他補充，炒發展概念亦有風險，如董建華年代已提出將洪水橋發展為無煙城、環保城，但最終不了了之，有朋友當年率先投資買地，期待發展帶動升值的願望，前後等待10多年仍落空，「登晒報紙都可以無咗件事」！


因此，他不會搶做第一、二批投資者，只會做第三批，等基建、規劃真正上馬才入市，價格可能已升唔少，利潤難比首批開荒牛，「但我有九成把握是賺錢的」。


韓安迪甚少涉足股票投資，他認為股票利潤雖高，但風險亦高。他認為樓市往往是整體而行，不論買哪區、哪種樓，只要大市向上都會跟住升，當然升幅有異。但股市太難估，縱使大市升，總有個別板塊、股份是逆市而行。


明報記者 葉浩霖

攝影 黃志東