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【明報專訊】梁振英就任香港特首以來，不斷強調解決房屋問題是施政重中之重，要讓樓價回到市民購買能力之內。一年過去了，私人樓宇的價格較去年6月底漲了16%；二手居屋和公屋（租者置其屋單位，可以買賣）交易價格更強勢未已。以結果論，特首的房屋政策很失敗。
辣招僅減宗數 樓價仍硬淨
梁振英政府在去年10月敲定雙辣招，調高額外印花稅（SSD）的稅率，又增設買家印花稅（BSD）。額外印花稅是前任政府在2010年底開始的措施，所有以個人或公司名義取得的住宅物業，若在2年內轉售，便須繳交額外印花稅（半年內轉售的稅率為15%，半年至1年為10%，一年至2年為5%），但樓價未因此下調。梁振英要求額外印花稅稅率加多5%。買家印花稅則是新招，要求非香港永久居民，及以公司名義買住宅物業的新業主，須繳付交易價格15% 的稅金。雙辣招一出，二手樓宇買賣宗數是減少了，但樓價升幅則到今年3月才稍為調整。
二手居屋量價齊升 與私樓看齊
梁班子另一傑作，是在上任後即宣告的「白居二」（白表免補地價購買居屋），容許家庭月入3萬元以下居屋白表申請人，可免補地價購買二手居屋（還有租者置其屋的公屋單位、私人參與居屋），每年名額5000個，由2013年開始執行。這個政策，其實是2010年中諮詢的「資助市民自置居所」的延伸和落實，不是新事物。今年首次白居二，共有6.6萬個申請爭5000個名額。第一批2500個中籤者，他們是5月31日才陸續遞交「購買資格證明書」。這股購買力是6月1日之後才進場。
白居二原意是讓有需要置業的市民能夠以較私人樓為低的價錢購買居屋，紓緩私人樓宇市場的需求壓力。政策一公告，二手居屋量價齊升。二手居屋平均價格在過去12個月升了近30%。白居二執行前的二手居屋買家，明顯是一批投機先鋒，令二手居屋價格跳升。現在白居二申請者開始買樓，需求明顯突增，理智的居屋業主當然會惜貨如金。恐怕二手居屋價格很快會與同區私樓看齊。而這批賣掉居屋的業主，在出售居屋單位後，很大可能是轉購私人樓宇，這樣私人樓宇需求多了，私樓樓價又再有上升的潛力。試問樓價又如何降溫？
引出新需求 新樓供應沒大增
梁振英從事產業測量師專業近40年，產業測量師專長土地和樓宇的價格評估，了解這些固定資產的供需變動和價格關係， 對土地和房屋政策的分析和釐定，應該較任何人都更權威。但梁班子過去一年的房屋政策缺乏新意。新樓供應量不能大增，雙辣招禁不了購買力，白居二則引出新需求。供需關係不單找不到平衡，更向供應短肋傾斜。如果4年後當新樓落成量大增遇上經濟周期放緩，便會重犯董建華時代的錯誤，就更左一把、右一把，吾不欲觀。
陳茂峰博士
CFA,CFPCM
御峰理財董事總經理
[email protected]
辣招僅減宗數 樓價仍硬淨
梁振英政府在去年10月敲定雙辣招，調高額外印花稅（SSD）的稅率，又增設買家印花稅（BSD）。額外印花稅是前任政府在2010年底開始的措施，所有以個人或公司名義取得的住宅物業，若在2年內轉售，便須繳交額外印花稅（半年內轉售的稅率為15%，半年至1年為10%，一年至2年為5%），但樓價未因此下調。梁振英要求額外印花稅稅率加多5%。買家印花稅則是新招，要求非香港永久居民，及以公司名義買住宅物業的新業主，須繳付交易價格15% 的稅金。雙辣招一出，二手樓宇買賣宗數是減少了，但樓價升幅則到今年3月才稍為調整。
二手居屋量價齊升 與私樓看齊
梁班子另一傑作，是在上任後即宣告的「白居二」（白表免補地價購買居屋），容許家庭月入3萬元以下居屋白表申請人，可免補地價購買二手居屋（還有租者置其屋的公屋單位、私人參與居屋），每年名額5000個，由2013年開始執行。這個政策，其實是2010年中諮詢的「資助市民自置居所」的延伸和落實，不是新事物。今年首次白居二，共有6.6萬個申請爭5000個名額。第一批2500個中籤者，他們是5月31日才陸續遞交「購買資格證明書」。這股購買力是6月1日之後才進場。
白居二原意是讓有需要置業的市民能夠以較私人樓為低的價錢購買居屋，紓緩私人樓宇市場的需求壓力。政策一公告，二手居屋量價齊升。二手居屋平均價格在過去12個月升了近30%。白居二執行前的二手居屋買家，明顯是一批投機先鋒，令二手居屋價格跳升。現在白居二申請者開始買樓，需求明顯突增，理智的居屋業主當然會惜貨如金。恐怕二手居屋價格很快會與同區私樓看齊。而這批賣掉居屋的業主，在出售居屋單位後，很大可能是轉購私人樓宇，這樣私人樓宇需求多了，私樓樓價又再有上升的潛力。試問樓價又如何降溫？
引出新需求 新樓供應沒大增
梁振英從事產業測量師專業近40年，產業測量師專長土地和樓宇的價格評估，了解這些固定資產的供需變動和價格關係， 對土地和房屋政策的分析和釐定，應該較任何人都更權威。但梁班子過去一年的房屋政策缺乏新意。新樓供應量不能大增，雙辣招禁不了購買力，白居二則引出新需求。供需關係不單找不到平衡，更向供應短肋傾斜。如果4年後當新樓落成量大增遇上經濟周期放緩，便會重犯董建華時代的錯誤，就更左一把、右一把，吾不欲觀。
陳茂峰博士
CFA,CFPCM
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