【明報專訊】隨美國聯儲局公布了退市路線圖，息口上升的機會增加了不少，但目前按息仍處歷史低位，市民抓緊時間上車未為不可。現時市面上主要提供三種按揭計劃，分別是與同業拆息利率（Hibor）掛鈎的H按，與最優惠貸款利率（Prime Rate）掛鈎的P按，以及先鎖定若干年按息、而後掛鈎Prime Rate的定息按揭。
整體而言，雖然日前金管局叫停了銀行間的H按減息戰，H按息率仍較P按及定息按揭為低。以按揭業務龍頭中銀香港為例，其H按計劃按息最低只是H加1.8，以1個月同業拆息0.2厘計，按息2厘；低於P按的P（該行為細P，現為5厘）減2.6厘，即2.4厘。
不過，H按及P按易受未來加息影響，特別是同業拆息較最優惠利率更易波動，市民須提防日後加息將推高供款成本。當然，為防範拆息急升風險，H按一般設有封頂上限，如大新、渣打、永隆等H按計劃的封頂上限分別為P減2.7厘、P減2.6厘及P減2厘，惟這一上限通常都高於P按，上述三間銀行目前P按息率均為P減3.1厘。
定息按揭年期 不宜太短
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，考慮到將進入加息周期，定息按揭特別值得留意，特別是本輪定按計劃設定的固定利率與目前P按利率相若，即鎖定按息幾乎不用支付溢價，非常有吸引力。正因如此，現時定按的市佔率提升至近5%，在過去十年中，算較高水平。
目前各行推出的定按計劃中，鎖息期在1至7年不等，渣打早前推出的10年期定按已暫停，恒生亦中止了定按計劃。據劉圓圓透露，市場上選用3年鎖息期的置業者最多，一方面因鎖息期愈長，對應的定息愈高，一旦貸款人需要在三、四年後出售物業（如出售上車盤換大屋），事先鎖定高息反而增加了供樓成本；另一方面，按市場預期，聯儲局2015年中才開始加息，若選擇鎖息期僅1年的定按計劃，根本達不到規避利率上升的效果。
存款掛鈎按揭 可對冲息口上升
值得一提的是，不少銀行還提供存款掛鈎按揭計劃，即客戶獲得按揭貸款的同時，亦取得一個特惠利率存款帳戶，在此帳戶儲蓄港元，存款利率與按息一致水平。也就是說，貸款人整個還款期的淨利息支出，相當於全期按揭利息支出與全期存款利息收入之差距，而且這個帳戶中的存款可以隨時提取不會被鎖死。還有另一類存款掛鈎按揭計劃，原理相似，但允許貸款人以特惠帳戶內的存款扣減按揭餘額，此舉可縮短供款年期。
有見及此，上述計劃在加周週期內也能起到對冲息口上升的作用，不過，流動資金較少的客戶，透過特惠存款帳戶慳息效果有限，反而不利，因為此計劃雖也採用P按，按息卻較一般P按為高。
留意現金回贈 最高貸款額1%
此外，本文附表提供的按息為銀行目前牌價，但每個貸款人取得的息率會有所分別。這不僅視乎其供款收入比率、以往信貸紀錄等，還與他所購置的物業地點、樓齡有關。除按息之外，置業人士亦須留意相關按揭計劃是否同時提供現金回贈，相關回贈額最高可達貸款金額的1%。
明報記者 王小青
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