投資高手 不會賺盡最後一塊錢

【明報專訊】有人說，投資最難掌握的是出市和入市的時間，因為就算能掌握影響市場大方向的因素，也很難評估有關因素會何時才完全發酵，以至不是太早，便是太遲上車和落車。若行動太早，不是要捱價，便是太早收割，錯過煙花最燦爛的一刻，但反應太慢，卻又可能輕舟已過，錯過了低價入市，又或要逃生時，火已燒到埋身。


比如在2002年底時，有「樓神分析員」之稱的林奮強曾到筆者公司演講，說樓價已快見底，但到2003年卻出現SARS的終極一跌，樓價才展開長逾10年的大升浪，也就是說2002年聽林奮強建議入市買樓，仍要捱一段價。然而，在SARS後樓價回升時，不少人卻懷疑只是虛火，到了驚覺樓市已轉勢後，卻又已錯過最佳的入市時機，徒呼奈何。


利好樓市因素漸消失

今時今日，香港樓價較2003年時已翻了兩番，支持樓價過去10年大升的因素，似乎也開始出現變化，但樓價是否已見頂，卻又很具爭議。先說息口，低息無疑是支撐近年樓市最強的因素之一，但美國開始放風會退市，最後也必會導致息口回升，但確實日期卻是誰也說不定，但是否說不定，便不必去加以理會呢？


再說供應，2003年樓市最低迷時，政府全力支持托市，停建居屋，停賣地，之後更將主動賣地改為勾地制，以至新樓落成急跌，配合前述的低息環境，樓價終升破97年時的高位。


潛在新供應 6年來最多

然而，新一屆政府已改變了對樓市的態度，由托市變成打壓，先是透過各式不同的印花稅，將炒家趕離樓市，第二階段更連長線投資者和非港人買樓也隔離。同一時間，則將勾地制取消，變回主動賣地，令到樓市在未來數年的潛在供應開始回升。


根據昨日運輸房屋局公布的「私人住宅一手市場供應統計數字」顯示，截至2013年6月30日為止，本年第二季潛在新供應單位數目（包括建築中未售出私人單位數目、已落成而未售出單位數目及已批出土地而仍未動工單位項目）共7萬伙，較本年第一季的6.7萬伙增加3000伙之外，更創自2007年第三季以來的近6年新高，可見新供應數目逐步上升。


樓市乾升 非好現象

從以上數據顯示，影響香港樓市大方向的一些基本因素，確已在改變，不過何時才會對香港樓價構成重擊，卻是難以準確預測，只是樓價近3年雖然仍是大漲小回，但成交量卻不斷萎縮，形成「乾升」現象（圖1），這固然可能是一些業主因為被額印所綁而未能放賣單位，也有因為額印不想換樓，以至放售盤源減少所致，但同樣也反映有買家不願高價追貨，才形成價升量跌。


相對私樓市場，近兩個月獲得「白居二」資格的買家開始入市，以至二手居屋連同公屋的整體成交急升（圖2），並因此而搶高二手居屋和二手公屋的價錢。不過，代理指近一周「白居二」成交也已開始放緩，因為多了居屋業主放售單位，居二和公屋的樓價，也可能接近見頂。


超人四叔買地克制 具啟示

在投資市場上，大戶通常在接近低潮時愈買愈低，並在近頂時愈賣愈升，皆因大戶要食大茶飯，轉身也較慢，所以並不希望真正可以撈底摸頂，這與一般散戶都希望可最低價買入，並在最高價賣出不同，而事實上散戶因希望撈底摸頂，最後反而是錯過好的入市和出市時機。


「超人」李嘉誠最近為旗下的百佳超市作「策略性評估」，即是等同賣盤，有分析說超人此舉可能是對香港營商環境變得政治化，因此心灰意冷的撤資部署，也有說是因為百佳在香港的擴展空間有限，盈利再也難以有明顯增長，現時高價賣盤套現，可將資金投入更有前景的地區和其他行業。筆者認為，如是後者，便正正反映「超人」做生意的前瞻眼光，不會等到生意走下坡時才轉身，而是在近見頂前，已會諗計脫身，不會磨爛蓆地希望賺到最後一塊錢。


對於樓市，似乎「超人」的部署也如百佳賣盤一樣，雖然樓價仍在高位徘徊，但近半年未有購入香港任何一塊地皮，卻是第一個在今年3月時已率先減價賣樓。除了「超人」，恒基地產（0012）主席李兆基近半年也只賣樓沒有買地，這兩位投資高手的部署，對那些在樓價高位仍希望可在樓市賺得最後一塊錢的人士，是否有一些可以值得借鑑的地方？


撰文﹕陸振球