深圳大地主 124億奪前海兩地

【明報專訊】備受深港關注的「前海第一拍」昨日塵埃落定，參與競投的兩幅地皮齊齊刷深圳新地王的紀錄。兩地的最終買家更爆出「大黑馬」，由深圳大地主卓越置業以總價近124億元（人民幣．下同），擊敗眾地產巨頭，一舉將兩地王收入囊中。市場人士指目前前海土地升值空間較大，故從樓面均價來看是次競投並不算貴，但亦有分析員指前海發展的不確定性大，落注需謹慎。


昨日下午3點，位於前海桂灣片區的兩幅地皮T201-0077和T201-0075開標，價高者得。參與今次拍賣共7組財團，包括卓越、華潤置地（1109）、萬科新世界（0017）聯合體、金融界、世茂房地產（0813）、綠地，以及佳兆業（1638）金地香江合組的財團。


總發展成本每方米4萬

底價為35億元的T201 -0077地皮，卓越率先以51.89億元競得，高出底價48%，樓面均價約每平方米1.62萬元。若撇除將無償移交前海管理局的5.1萬平方米，以及前海要求不包地價的投資額不低於每平方米1.5萬元，卓越在該地皮的總投資金額近每平方米4萬元。另一地皮T201 -0075底價為47億元，最終交易價為71.8億元，樓面均價約每平方米1.59萬元，同樣要求投資額不低於每平方米1.5萬元，並將移交前海管理局樓面面積達8.86萬平方米，以此計算，平均樓面價亦約4萬元。


從競價結果來看，各參與者的估值落差很大。相較於卓越鶴立雞群的高價，其他地產商出價顯得謹慎，溢價保持在20%以內，其中華潤置地兩次均以底價出價。唯一與卓越競爭的是綠地，分別出價49.68億元和71.39億元，均緊咬卓越。昨日卓越投資發展部總經理卜煒在拍賣現場表示，沒有想到會兩幅地皮同時投得，但稱看好前海升值潛力，這個競投價格在預算範圍內。前海管理局則稱成交價反映市場信心，但亦可能存在「一定程度的過度競爭」。


成交價遜預期 前海概念股借勢下跌

拍賣結果公布之後，市場反應是成交價沒有預期高。原本一路上揚的前海概念股立即插水，深圳國際（0152）從昨日3點半的昨日高位插水6%，中集（2039）也在收市前半個鐘跌1.4%。佳兆業認為前海對首批出讓土地的政策較寬鬆，這兩幅地非常具有吸引力，沒有投得感到遺憾，並認為最終成交價均算合理，但認為同時拿兩幅地皮，對於非上市公司的卓越，較高融資成本或會帶來資金壓力。新世界陳觀展則表示，雖然沒有投得第一批地皮，但前海是必爭之地，仍會繼續參與前海土地拍賣。


交銀國際分析師何志忠表示，逾百億的項目對於卓越來講是「落重注」，但認為卓越若能順利經過幾年較艱難的投資期，前海將可升值到令卓越盈利的時刻。但瑞信內房分析師杜勁松則稱，目前前海周邊商業樓盤售價約每平方米3.8萬元，從此看來卓越的投資能否回本是個問號。他認為比起改革開放時，特區效應對中國經濟的拉動已經削弱，前海和其他特區的未來不確定性很大。


明報記者 魏嘉儀