【明報專訊】知名地產股分析員張一鳴曾開設基金公司，因為香港金融業萎縮，他決定「止蝕」，結束了基金業務而接受內地酒店房託開元集團招聘，協助該公司在香港成功上市並擔任其行政總裁。
張一鳴稱，他加入開元，是因為認為內地酒店業處於行業周期底部，發展空間大。張曾出版著作《樓市10大周期掌勢》，他同樣以周期做分析，認為香港樓市正處於周期高位，絕非入市良機，並指現時諸多投資工具波動均較大，最好還是手持多一點現金，等候機會。
張一鳴指出，短期內香港樓市將繼續牛皮，「賣方沒有減價壓力，政府辣招壓力亦不利市民買樓」。買家方面，政府辣招下，買家借錢不易，又擔心樓市見頂，「從來是升市中才有人買樓，橫行或跌市都不會有人買樓」。買賣兩閒，現時樓市處於周期高位，又有政策因素，樓市下跌的風險增加。
高位入市 無錢撈底
他直言現時香港樓市已不值得投資，「就算不是已在頂峰，都已十分接近見頂」。倘在一個周期中錯誤的時間入市，那便是錯過了兩個周期，「你在高位入市，跌市中當然不會賣，到低谷位又會因為資金、借貸所限而不能入市，結果要等待下一個周期頂才有得賺，但到那時你還會買樓嗎？」，故他總結出在周期中錯誤的時間入市，除非作出修正止蝕，否則便很容易一錯再錯，相反在正確的時機入市，賺錢便容易得多，「因為你賺到錢隨時走得，輸緊錢你就走不到了」。
不過他坦言，雖然看淡本港樓市，自己仍保留少許住宅物業，認為在整個投資組合中，物業應佔一部分，因為可以對冲通脹，另外收租亦可提供穩定現金流。二是長遠來看，愈來愈多內地人來港，投資移民愈多，居住需求一定變大，加上香港經濟基礎仍然穩健。相信樓市調整後，下一個周期頂峰，樓價亦會較現時為高。
各類投資回報欠佳 籲多持現金
除了不宜再入市買樓，他認為最好還是手持多一點現金等機會，因為各種投資的回報現時都不理想，近年曾經歷大牛市的黃金，無息收亦沒有客觀的估值，在加息陰影下即現形。債券方面，若發生經濟復蘇或滯脹，息口上升，則價格亦會大跌。最後，只剩下股票這個選擇，現時普遍股份估值均在低位，「閤埋眼等5年無所謂，始終會上返去，但中間會好痛苦」，全球經濟仍然波動，市場又過分情緒化，偏向新聞主導。
他提到，美股今年上半年表現亮眼，但吸引投資者一窩蜂湧去亦有風險，因為美股估值已十分高，美國公司業績做好亦非全因經濟復蘇，反而只是減成本、回購等因素等推高股價，後市難以為繼。
投資房託 五大方針
張一鳴最新動向，是轉行擔任首個中國酒店房地產信託、開元產業信託（1275）的執董兼行政總裁。
他教路，投資物業信託（REIT）有5個要注意的地方，一是留意本身行業周期是否見頂，即內部增長空間；二是估值是否太貴，如參考淨資產折讓率，回報率是否已偏高，三是考慮所謂的回報壓縮（Yield Compression），即息率下跌時，房託價值是否有升值空間；四是外部增長空間，即公司併購機會；五是下行的保障，如酒店房託常見的租金保證等。
明報記者 葉浩霖、陸振球
新聞類別
財經
詳情#
留言 (0)
