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【明報專訊】發展局上月公布最新新界東北發展區修訂，聲稱規劃並沒理會地皮持有人身分，亦不知發展商名單，本報近日偵查發現，發展區內古洞北區核心地段，現時大地主原來為長實集團，它坐擁近100萬呎地皮，其中約七成被劃作「中密度」私人住宅地皮（R2），地皮既大，位置又佳，可算是今次古洞發展的大贏家。
此外，長實自1992年購入的地皮（詳見另稿），大多本來只處於「低密度」住宅地段中，但經發展區修訂後，地積比由2倍增至3.5倍，變成處於「中密度」住宅地段，估計樓面增加約100萬平方呎，保守估計收益可增逾10億元。
地皮低密度變中密度 估計可增收10億
發展局和長實均沒有就有關「低密度」地皮變成「中密度」作明確解釋或回應，有議員及團體就表示，政府若不詳細解釋地積比更動出自何因，難免惹人明益地產商之質疑。
明報調查鐵路站附近約150公頃土地
本報是次調查，是以古洞北鐵路站（計劃興建）東出口為中心，再以半徑700米，計算出一個大約150公頃的範圍，當中包含大約700個地段，規劃署早前說，未來古洞北八成人口將居於鐵路站旁，同時，發展商若手持4萬呎以上地皮，便可換地發展住宅。
在這約700個地段中，長實持有約97萬方呎地盤面積的農地，是本報計算範圍中最大的單一私人業主，也較當地侯氏原居民所佔約68萬方呎的祖地，多出一大截。而且，長實的地皮位置，大多處於政府打算發展為「中密度」的規劃住宅地段中（見圖），相比其他私人大地主手持的古洞地皮，不少處於公營房屋或公共設施的規劃中，長實地皮位置明顯較佳。
擁地多過原居民 長實：地皮涵蓋多種用途
長實回應本報查詢時，未有承認或否認所擁地皮是否達97萬方呎，只表示長實的地皮分佈於發展區內不同部分，有關地皮涵蓋多種（不僅是住宅）規劃用途，長實正就政府公布的計劃作研究。
根據政府7月最新修訂的圖則，政府把2010年規劃中劃作「低密度住宅」的用地，全改為「中密度住宅」，地積比由2倍增至3.5倍。此舉也令長實等所持地皮的地積比顯著提升。而本報計算長實的97萬方呎「地盤面積」中，約70萬方呎原為「低密度住宅」，現已全變成「中密度住宅」。
公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示，經上述修訂，估計可令長實最少多建105萬方呎「樓面面積」；若扣除補地價及建築等成本，長實每方呎樓面可能多賺1000元，保守計算可多賺10億元。
古洞北除了長實，其餘四大投資者尚包括建生國際吳繼泰家族、霍英東家族、恒基相關人士等（見圖）。恒基發言人稱，不會反對政府將恒基地皮收回作公共用途。
議員質疑「明益」地產商 促政府解釋
發展局回應稱，有關私人地皮補地價的準則與處理一般個案無異，而據修訂的圖則，被劃作發展資助及私人住宅的政府土地比重相若。但局方對今次提升私人地皮地積比的原因，未有多加解釋。
測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出，增加地積比當然會增加可售樓面，然而發展商能否獲利，尚要視乎未來發售時市况。立法會發展事務委員會成員胡志偉表示，上述做法難免令外界有「明益」地產商之感，未來規劃應改回由政府自行收地。反對香港被規劃行動組成員陳劍青批評，政府增加個別地皮地積比，容許長實成為「大贏家」，等同送錢，做法令人難以接受。
明報記者 鄭穎瑩 田青青
■明報報料熱線[email protected]/ 9181 4676
此外，長實自1992年購入的地皮（詳見另稿），大多本來只處於「低密度」住宅地段中，但經發展區修訂後，地積比由2倍增至3.5倍，變成處於「中密度」住宅地段，估計樓面增加約100萬平方呎，保守估計收益可增逾10億元。
地皮低密度變中密度 估計可增收10億
發展局和長實均沒有就有關「低密度」地皮變成「中密度」作明確解釋或回應，有議員及團體就表示，政府若不詳細解釋地積比更動出自何因，難免惹人明益地產商之質疑。
明報調查鐵路站附近約150公頃土地
本報是次調查，是以古洞北鐵路站（計劃興建）東出口為中心，再以半徑700米，計算出一個大約150公頃的範圍，當中包含大約700個地段，規劃署早前說，未來古洞北八成人口將居於鐵路站旁，同時，發展商若手持4萬呎以上地皮，便可換地發展住宅。
在這約700個地段中，長實持有約97萬方呎地盤面積的農地，是本報計算範圍中最大的單一私人業主，也較當地侯氏原居民所佔約68萬方呎的祖地，多出一大截。而且，長實的地皮位置，大多處於政府打算發展為「中密度」的規劃住宅地段中（見圖），相比其他私人大地主手持的古洞地皮，不少處於公營房屋或公共設施的規劃中，長實地皮位置明顯較佳。
擁地多過原居民 長實：地皮涵蓋多種用途
長實回應本報查詢時，未有承認或否認所擁地皮是否達97萬方呎，只表示長實的地皮分佈於發展區內不同部分，有關地皮涵蓋多種（不僅是住宅）規劃用途，長實正就政府公布的計劃作研究。
根據政府7月最新修訂的圖則，政府把2010年規劃中劃作「低密度住宅」的用地，全改為「中密度住宅」，地積比由2倍增至3.5倍。此舉也令長實等所持地皮的地積比顯著提升。而本報計算長實的97萬方呎「地盤面積」中，約70萬方呎原為「低密度住宅」，現已全變成「中密度住宅」。
公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示，經上述修訂，估計可令長實最少多建105萬方呎「樓面面積」；若扣除補地價及建築等成本，長實每方呎樓面可能多賺1000元，保守計算可多賺10億元。
古洞北除了長實，其餘四大投資者尚包括建生國際吳繼泰家族、霍英東家族、恒基相關人士等（見圖）。恒基發言人稱，不會反對政府將恒基地皮收回作公共用途。
議員質疑「明益」地產商 促政府解釋
發展局回應稱，有關私人地皮補地價的準則與處理一般個案無異，而據修訂的圖則，被劃作發展資助及私人住宅的政府土地比重相若。但局方對今次提升私人地皮地積比的原因，未有多加解釋。
測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出，增加地積比當然會增加可售樓面，然而發展商能否獲利，尚要視乎未來發售時市况。立法會發展事務委員會成員胡志偉表示，上述做法難免令外界有「明益」地產商之感，未來規劃應改回由政府自行收地。反對香港被規劃行動組成員陳劍青批評，政府增加個別地皮地積比，容許長實成為「大贏家」，等同送錢，做法令人難以接受。
明報記者 鄭穎瑩 田青青
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