合和估值廉 派息慷慨

【明報專訊】合和（0054）一直是一家相對被動的公司，今年為市場所關注的消息，只有將跑馬地樂活道項目樂天峯由租轉售。由於集團並不急於套現，因此定價較為進取，售價較毗鄰的大型屋苑禮頓山高出約10%，因此銷售反應只屬一般。不過，瑞信認為，項目每呎均價達2.2萬元確實較高，但由於區內欠缺新盤供應，加上屬傳統高尚住宅區，吸引力較大眾市場為佳，故即使堅持以高價推售，預料仍可在今明兩年悉售套現。

項目陸續落成 盈利有保證

地產業務方面，雖然沒有太大驚喜，但未來數年陸續有新項目落成，對資產淨值會有正面作用。廣州花都合和新城已經預售90%，料於今明兩年分別完成5.6萬平方米及5.7萬平方米。項目售價介乎每方米5000元至8000元人民幣，料可錄得1.51億元和1.88億元利潤。項目尚有90萬平米有待開發，為12年至15年的盈利提供保證。

至於中長期計劃，合和中心二期擁有1024間5星級酒店客房，以及28萬平方呎購物商場，預計2011年動工。項目已獲城規會和區議會通過，政府正就區內的交通改善計劃進行評估，料今年第4季雙方會開始商討補地價，項目最快會於2016年才落成。集團佔50%權益的利東街項目，總樓面面積達73.14萬平方呎，總投資額達到83億元， 瑞信料總成本為每呎9628元，每呎均價料可達1.6萬元，估計2013年預售，2015年落成。

現價折讓達38%

瑞信早前將合和每股資產淨值，由37元調高至39.8元，現價24.6元折讓水平達到38%。就算該行估值並不準確，但始終合和現金流相當穩定，派息政策亦較為慷慨。

即使是給予「減持」評級的美林，亦預計每股股息保持在1.03元，預測股息率達4.2厘。本文認為美林觀點較為悲觀，綜合市場預測，2012年6月底止兩個年度，股息率將達4.7厘，值得留意。