【明報專訊】近期，中國內地部分城市，特別是東部沿海一些重點城市和區域，樓市出現回暖迹象，成交量反彈，部分再現熱銷行情。處於「史上最嚴厲的樓市調控」政策背景下，又面對「金九銀十」這樣的敏感時間節點，政策走向及企業策略等問題，的確顯得格外引人關注，也格外耐人尋味。
對於當前住房市場成交量復蘇現象，筆者有幾點判斷：第一，最近市場成交量的復蘇，主要是由部分區域的部分熱銷樓盤所帶動。但是，部分樓盤熱銷不等於市場的普遍回暖；第二，市場成交量的反彈不等於房價的反彈。相反，近期成交量的復蘇主要是一些樓盤以價換量的結果；第三，8月份成交量的復蘇不等於接下來的9、10月份，或者第4季度一定能夠迎來同樣的市場表現。
那麼，在今年這種異乎尋常的調控背景之下，「金九銀十」是否依然可以期待？調控政策會有所鬆動還是繼續加碼？未來樓市走向將因何而變？企業的經營策略如何選擇？
樓市走向 繫於政策方向和執行力度
在筆者看來，未來內地樓市走向，很大程度上將取決於以下幾個變數：
首先是政策因素：和內地股市相似，當前樓市已演變成為名副其實的政策市。大家高度關心政策會不會有所鬆動？或者有沒有可能加碼？從最近相關部委的表態，包括政府高層釋放出來的資訊來看，我們可以判斷，決策層對於這一輪樓市調控，在政策基調和政策方向上鬆動的可能性不大。但是會不會繼續加碼？會不會出台進一步收緊的措施？則取決於接下來市場如何演變，如果出現和決策層調控預期相反的市場信號，政策進一步收緊的可能性是存在的，這是其一。
其二是政策的執行情况：儘管從4月份開始中央密集推出一系列的調控措施，但是在政策的執行和落實方面，各地存在極大差異性。不同的區域和城市在落實中央統一要求上，差異化的表現是顯而易見的。所以政策的執行情况值得關注。特別是一些重點調控城市的地方政府和商業銀行，他們的政策尺度怎樣？如何落實執行？這在相當程度上將影響到政策的效果，也會對其他市場主體比如開發商、消費者產生影響。
其三是政策的持續時間：這一輪調控政策的持續時間有多長？本輪調控政策中既有長期性的政策，也有短期性、臨時性的政策要求。比如北京市對於第3套房貸的嚴格限制、對非北京戶籍的外地人購房的嚴格限制等做法都是臨時性的。這些短期性政策的持續時間長短同樣會關係到未來市場的變動。
第二是企業因素，即賣方因素。目前開發商普遍面臨這樣幾個困擾：一個是資金壓力。儘管並非所有企業都面臨資金壓力，但不可否認的是，經過近5個月的政策調控和市場低迷，部分開發商的資金壓力漸漸突顯了。資金因素對於企業確定什麼樣的價格策略，比如要不要降價？降價多少？會產生關鍵性的作用；二是業績壓力。年底將近，對多數企業來說，年度業績和銷售任務的壓力已經成為現實問題。如何回籠資金、如何應付年底的各項支付壓力，尤其是對於已經上市的房企，對於職業經理人來說都是繞不過去的實際課題。三是去庫存壓力。經過4月份以來幾個月的市場低迷，大多數開發企業手裏頭的存貨不斷增長，資金則日漸減少。還有一些行業龍頭企業對市場的快速變化估計不足，其可售房源集中於下半年乃至年底，存貨壓力驟顯。因此，如何在有限的時間內把存貨變成現金已成為新的困擾。
第三是消費者因素，即買方因素。作為住房市場中的一個重要主體，消費者對未來市場變化的作用同樣不容低估。隨着政策的調整，不同市場主體的預期在悄然變化，房價、地價單邊上漲的預期被打破，房價下跌的預期在增強，市場的主動權逐漸從過去火爆行情下賣方主導向銷售低迷後買方主導轉化。
在這樣截然不同的市場形態下，消費者的市場心態和市場預期就顯得十分重要。他們在政策調控之後的觀望心態有沒有變化？如何變化？他們對未來市場是一種怎樣的預期？如果住房市場的消費者特別是剛需群體，他們的觀望心態沒有變化，他們對於未來市場仍然是看跌的預期，那要激發他們的需求就將面臨困難。
消費者漸奪房產市場主導權
第四個變數是市場因素，即供求關係因素。供求關係是左右市場的基本因素，也是決定房價漲落的重要推手。目前，在一些重點城市如北京，樓市供求關係發生逆轉的情形已日益明顯。統計資料顯示，截至8月底，北京住房市場期房加現房的待售房源規模已經接近10萬套，到年底此數字有可能上升到20萬套，將刷新歷史紀錄。
從全國來看，去年全年國內房屋新開工的面積是11.54億平方米，今年1到7月份房屋的新開工的面積為9.22億平方米，兩者加起來超過20億平米。這個數字超過了之前2006年至2008年的3年總和。這些房屋大部分將在接下來的半年到1年內集中轉化為市場供應，對已經持續低迷多時的市場來說將形成巨大的供應壓力。對多數開發企業來說，如何面對已經到來和即將到來的供求關係逆轉，如何讓存貨變成現金將會是實際考驗。
去庫存將成房企重要課題
綜合上述幾個相關變數的分析，筆者以為，對開發企業來說，需要冷靜面對如下現實：一是調控政策鬆動可能性很小；二是今年底到明年初市場供求關係發生逆轉可能性較大；三是企業的諸多壓力疊加效應可能顯現。因此，去庫存將成為企業的重要課題。
陳國強
中國房地產學會副會長
