【明報專訊】張小姐今年27歲，她在金融海嘯時購入一個單位，並在持貨約1年後出售，最終獲利50萬元。她食髓知味，剛剛於屯門再買入一小型單位，購入價108萬元，並以5000元租出，租金回報率為5.55厘。不過，張小姐仍想多買一個單位作收租用途，目標樓價150萬元至200萬元，冀目標可於數年內達成。
其實，張小姐月薪僅1.5萬元，收入水平只能算是中等，現金水平亦不算太過充裕，倘勉強做兩層樓的業主，在現時的低息環境尚能負擔得來，但當未來通脹加劇、息口走上，風險可說不小。
供樓負擔比率宜低於40%
筆者幫張小姐計算過，倘要買入150萬元至200萬元的物業，承做七成至九成不等的按揭，首期和經紀佣金、按揭保險（如有）和律師費等雜費，合共由23.32萬元（樓價150萬元，承做九成按揭）至64.54萬元（樓價200萬元，承做七成按揭）不等。以張小姐目前的現金水平來看，沒有能力多買一個物業。而即使她由現在起努力儲蓄，最終能儲到充裕的首期等一次性開支，但月供方面的安排亦煞費思量。
投資顧問一般建議市民的每月供樓開支不應高出月入的40%。以張小姐的月入水平來推算，每月的樓按供款，不應多於6,000元（1.5萬元×40%）。來信並沒有提及現時持有的108萬元屯門物業的供款方式，假設承做九成按揭，按揭利率為1厘，供款期30年，則每月樓按供款約為3,126元。由此推算，倘要維持供樓負擔比率於40%之內，則新購物業的每月樓按供款便不應多於2,874元，擬購入的物業價值估計為100萬元以下，遠低於張小姐150萬元至200萬元的預算範圍。
倘加息兩厘 供款負擔恐爆煲
筆者嘗試再從另一角度「實質負擔能力」，分析張小姐多買一個物業所帶來的經濟負擔。倘如張小姐所言，她於未來幾年多買一個150萬元至200萬元之物業收租，假設承做九成按揭，按揭利率為1厘，供款期30年，每月供款分別約為4,342元和5,790元。
張小姐來信沒有提及每月的開支分佈，假設她每月開支為5,000元，在扣除強積金供款後，每月能省下9,000元，撇除供樓負擔比率的問題不作考慮，每月剩餘仍夠支付兩層物業的按揭供款。不過，須留意現時是低息環境，實質按息低至1厘以下，才令每月樓按供款這樣輕鬆，但當息口一旦上調，供樓負擔將會加重。
假設新舊物業同時採用九成按揭，按息由1厘升至3厘，則108萬和150萬元物業的樓按供款，合共由7,468元上升至9,790元；108萬和200萬元的物業的樓按供款，合共由8,916元上升至11,687元。以此推算，若息口上調兩厘，供樓開支將額外增加2,000多元，超出張小姐的9,000元可負擔水平。
因此，不論以實質負擔能力，抑或供樓負擔比率推算，張小姐都不宜買兩個單位作投資之用。而且，將所有投資押注於物業的風險也不低，在投資理念裏有一個道理說：「不要把所有雞蛋放在同一籃子」。雖然張小姐在金融海嘯時，試過炒賣物業的甜頭，賺取了50萬元，但現時究竟是樓市周期的高峰或低谷，沒有多少人能準確預測。
張小姐應考慮自己能否承受樓價下跌的風險，倘遇上最壞的情况，她能否接受自己變成負資產（即未償還貸款超過物業市值）？在投資的時候，我們會憧憬美好的結果，但也不得不作最壞的預算。
筆者建議張小姐先鞏固自己的財政實力，才考慮多買一個物業作投資之用。她最少應預算6個月之日常及供樓開支作儲備，並在收入增多而總供樓開支佔月入比例降至四成左右的情况下，才考慮多買一個物業作收租之用。
先月供基金 鞏固財政實力
在這段期間，她可以用每月剩餘開展月供基金計劃，以籌備更充足的資金作首期開支。假設她每月投資4,500元，平均年回報為9厘，則在3年後，該筆投資約值18.52萬元；在5年後，該筆投資約值33.94萬元。投資組合方面，可考慮投資50%於亞洲均衡基金、35%於新興市場股票基金和15%於商品基金。
凱基證券亞洲助理副總裁 鄧紀茵
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