藏富於外 水向低流

【明報專訊】筆者去年獲友人邀請出席一個投資研討會作演講嘉賓，題目是以宏觀經濟數據比較香港和馬來西亞的樓市，演講時已向在場人士表示有十多年未有親到大馬，所有分析只是基於經濟數據，而非親身的經歷。而在上周，終有時間接受馬來西亞的地產商及入境旅遊協會理事長邀請，與一批投資者親到大馬的吉隆坡及馬六甲作深入考察，大開眼界。


馬來西亞正進行稱作「大吉隆坡」和「大馬六甲」的建設計劃，所以在這兩個城市可見到各種建築及基建正進行得如火如荼。不過，最引起筆者留意是，在當地數天，街上極少看到上了年紀的長者，而最多看到是20多至30多歲的較為年輕一族，以及他們帶上街一起的兒童。


大馬正享「人口紅利」 經濟受惠

為了印證筆者的觀察，便翻查了當地的人口數據及向當地的專家請教。


果然，馬來西亞現有約3060多萬人口，而人口金字塔顯示，當地現在佔最多人口的年齡為20至30歲之間（圖1），而這個年齡的人，多為剛畢業投身社會工作，數年內便組織家庭，然後便要買樓居住，而當日後收入增加和生兒育女，更會是換樓的重要階層。


這情况在香港1997年前也曾出現，之後香港樓價雖因亞洲金融風暴和「八萬五」等因素而暴跌，但只要經濟難關一過，樓市的剛性需求便顯露無遺，香港樓價在2003年後便狂升了十多年。


相比之下，香港的人口金字塔顯示，香港現時最多人口正處於45至55歲（圖2），這批人再往後便屆接近退休年齡，早已過了結婚和生兒育女的上車買樓和換樓年齡，則未來的樓市需求會否轉弱，卻是值得極度關注。


香港人口老化，大馬經濟卻在享受「人口紅利」（即隨人口增長，工作人口比例在上升中，令經濟受惠）。另一兩地出現極大差異之處，乃是馬來西亞貨幣近年大跌至接近1997年亞融風暴時水平（圖3），但港元卻因與美元掛鈎，美元強勢之下，港元變相兌其他貨幣不斷升值。


馬幣大跌 樓價僅港十分之一

事實上，若以美元計價，大馬優質住宅樓價只等同香港十分之一左右（圖4），而隨港元匯率處於強勢，香港樓價相對大馬樓價，只會更加高昂，或反過來說，大馬樓價相對香港樓價會更加廉宜，以至近月有不少資金都對大馬房產具吸納興趣。


今次的考察行程，隨團包括知名投資者紀惠集團的湯文亮，行程中便忍不住手買了吉隆坡市中心的豪宅樓花盤，他便說入貨原因之一是考慮馬幣大跌而造就了投資機會。


湯文亮對筆者說，一個國家的貨幣極強勢之時，往往便是經濟或樓市接近見頂，而就算買入的物業尚有一些上升空間，但他日套現時該國貨幣轉弱，便可能是賺價卻蝕了匯水。


相反，當一個地方的貨幣大跌，樓價也通常調整了，上升水位會較大，而當他日貨幣轉強，就算樓價不大升，也賺了匯水，若樓價同升，則便又賺價，又賺了匯水，他形容今次自己買入大馬的物業行為為「藏富於外」、「水向低流」。


筆者記得，同事早前訪問了有「末日博士」之稱的麥嘉華（Marc Faber），他便警告說若東亞出現金融危機，香港的經濟、股市和樓市受害最深，原因是港元匯價在聯繫匯率下不能因應經濟條件作出調整，只會令到資產價格的調整幅度更深，如1997年亞洲金融風暴時，東南亞多國貨幣貶值後，經濟、股市和樓市都較香港復蘇得快，而香港樓價卻跌了六年多，跌了近七成才成功尋底，而現在東南亞貨幣率先跌了，樓價便更具防守力。


馬六甲保育與發展並存 港可借鑑

今次大馬行令筆者另一大開眼界之處，是吉隆坡市新建築都各有特色，恍如眾多藝術品在陳列。聽當地的領隊解釋，原來當地政府在1976年頒布一項建築法，就是之後市內的新建築，都不可以和之前設計相同，才可以獲批興建，以至新建築物都有新的創意，筆者覺得這在香港也可以效法。


考察完吉隆坡後，再轉去了馬六甲。原來當地因歷史遺蹟處處，政府早年已頒布了法令，所有市內50年以上的建築都不可拆卸，不過，為了滿足發展需要，當地政府便容許大規模填海造地。回看香港，不少團體都說要保護歷史建築，卻又阻止填海和發展郊野公園，土地供應匱乏，又如何發展？


明報記者 陸振球