樓市供求 未見根本改變

【明報專訊】最近沙田區租金回落，豪宅又出現「劈租潮」（見《明報》9月13日報道 ），令評論界出現了「樓市危危乎」的警告。發展局長陳茂波在周日也公開表示，私人住宅市場供應比以往大增，他提醒有意置業的市民要量力而為。


租金是反映樓市走勢的其中一個指標，住宅供應也必然影響樓價，但是從目前的經濟環境和供求情况來看，樓市即使回落但相信跌幅有限，樓價急挫也機會甚微，陳茂波局長的「勸喻」，目的似在重提政府在樓宇供應上「做到嘢」（供應大增）、顯示政府「適度有為」初見成效；然而，樓市走勢的實况到底如何？

陳茂波講話 只為重提政府「做到嘢」

唱淡樓市的言論始於2008年金融海嘯，當時股市大跌，評論員紛紛預測樓市會如1997、98年金融風暴一樣大插水，結果事與願違，樓價僅輕微回調隨即重新返回上升軌，而且升勢強勁，令政府在2012年要推出樓市雙辣招降溫。政府出招，令當年推出的新樓盤要大幅減價（有些高達三成）應變，當其時也，不少評論員又認為樓市終於被「馴服」……


到了2014年聯儲局醞釀加息，「樓市崩潰」論此起彼伏，連投行摩根大通和瑞銀也曾預測樓價會跌25%，結果是今年上半年差餉物業估價署的樓價指數上升了8%。


當前的樓市升勢是從2004年開始，期間幾經「波折」，但樓價只見回調沒有回落，每一次「大跌預測」也落空收場。值得注意的是，2012年推出雙辣招之後，外來買家數目已經大減，但樓價仍然沒有顯著下調，反映本地買家的購買力非常強勁。


當然，世上沒有只升不跌的樓市，而且政府的房地產政策的確可以左右樓市去向。但是，政府以增加供應解決長遠的房屋需求，必須有足夠土地供應作配套，而且供應量可以持續地保持在高水平，令市場相信香港的樓市供求確實出現了根本改變，否則樓價節節上升之勢很難改變。


唱淡樓市，似乎未是時候。


[陳景祥 齊物論]