【明報專訊】雖然近月內地股市持續尋底，惟深圳樓價卻屢創新高。自2004年開始駐深圳發展鐵路及地產項目的港鐵（0066）珠三角區域房地總經理梁秉堅，過去11年一直見證着當地樓價隨着經濟起飛。雖然深圳股市近月從高位跌近五成，惟他相信，深圳經濟底子厚，居民收入增長可觀，當地股市波動無礙樓市中、長期升勢。
內地股市多個主要指數於6月先後見頂回落，上證綜指、深圳中小板指數及深圳創業板指數至今分別下跌39%、45%及52%。不過，官方最新數據顯示，深圳樓價近月繼續攀升，未有受當地股市下跌的影響。
根據中國指數研究院編制的百城價格指數，深圳平均樓價8月為每平米38,093元（人民幣•下同），與5月的32,339元比較，勁升17.8%；與去年8月30,141元人民幣比較，升幅更高達26.4%。由於過去一年深圳樓價急升，相對之下，去年8月較深圳高的北京及上海樓價，過去一年升幅不大，而廣州樓價則繼續大落後，故深圳樓價現已位居「北上廣深」四大內地一線城市之首。
駐深圳11年 見居民財富飈升
梁秉堅於2004年是第一批獲港鐵委派北上負責管理項目的港人，期間每個工作日由香港到深圳上班，放工後再回港，初期主要工作是與市政府磋商興建龍華線。結果該由港鐵擁有30年經營權、由福田口岸通往清湖的鐵路線於2011年通車後，港鐵於2012年再經過「招拍掛」取得其中該線龍勝站的上蓋項目「天頌」。
因此，梁秉堅過去11年可謂港鐵以「鐵路+地產」方式進軍深圳的領軍人物，見證着這個別稱「鵬城」、被中國社科院選為全國最具綜合經濟競爭力城市起飛，以及樓價倍升的過程，「我在深圳工作11年，看到在深圳的朋友及同事財富增長很快。以我所認識的，打工的年年加人工，做生意的亦很成功，幾乎人人買車買樓。由於深圳居民整體財富隨著當地經濟發展與日俱增，對房地產的需求亦愈來愈強。」
梁秉堅解釋，深圳是一個十分年輕的城市，人口平均年齡只有33歲；而且當地經濟由民企而非國企主導，創造力及適應力強，故經濟結構亦多元化。另外，不少深圳人敢於創業，不少創業者業務已踏入收成期，累積大量財富，故買樓能力強勁。以天頌買家為例，不少屬證券、金融及高科技公司從業員，亦有民企老闆。
土地供應有限 支持樓價
另外，梁秉堅指深圳市政府財政健全，不需要靠賣地收入支持政府支出，而且舊區重建新增土地亦需時，限制土地供應；在住宅強勁需求推動下，導致市場供不應求，本身已支持樓價中、長看好。去年9月開始，政府逐步放寬調控深圳樓市的措施，釋放置業需求，更令當地樓價過去一年出現井噴式爆升。
龍華新盤樓價年升八成
「以天頌所在的龍華區為例，去年中其新盤售價約每平方米2.5萬元，去年9月國家略為放鬆限購措施後，當地樓價即攀升到3萬至4萬元。天頌附近有兩個新盤在今年中開售都賣得不錯，『和公館』及『星河傳奇』均價分別達4.35萬及4.7萬元。」
換言之，龍華區新盤售價過去一年由每平方米2.5萬元，急升至4.35萬元及4.7萬元，升幅介乎74%至88%，遠遠跑贏深圳整體樓價26.4%的升幅。梁秉堅解釋，龍華位處深圳昔日的二線地區，過去予人偏遠的感覺，惟自從港鐵營運的龍華線開通後，坐地鐵到市中心福田只需15分鐘，到深圳北站轉乘高鐵更只需3個地鐵站，十分方便。而且與鄰近發展成熟的南山區每平方米7萬元住宅樓價比較，龍華區屬顯著落後，當投資者留意到後者的潛力，其樓價於是急追落後。
內地股市於6月見頂後急跌，不少人擔心出現的負財富效應將影響樓市銷情。中銀國際本周便發表報告，指由於去年中央已開始放寬樓市調控措施，比較基數偏高，故看淡今年「金九銀十」、即9月及10月傳統旺季內房同比銷售表現。
需求強勁 新盤快被吸納
梁秉堅回應說，深圳樓市過去兩個月銷售放緩，屬市場正常調整，對中、長線後市仍然樂觀，「在第二季銷售熱潮後，7月及8月銷情回落，我覺得並非受股市下跌的單一因素影響。本港樓市亦是這樣，靜一段時間累積購買力後，等需求爆發出來銷情便很理想，跟着又會減慢。房地產價值是看其城市的經濟發展及本地需求，視乎其居民是否有錢，深圳這些因素都很正面，故其住宅樓市一直求過於供，過去每逢新盤出來很快被吸納，短期波動不影響其長期上升的基礎。」
（名人樓巿論壇）
明報記者 葉創成
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財經
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