中信証券國際顏偉洪：買港樓不如吸美股

【明報專訊】研究本港樓市近30年、近年兼顧分析美股的中信証券國際投資諮詢服務部執行董事顏偉洪接受訪問表示，2008年第四季以來港樓與美股同樣受惠美國低息而上升，惟隨着美國聯儲局快將踏入加息周期，預料兩者走勢將分道揚鑣，美股看升，港樓料跌，買港樓不如吸美股。


明報記者 葉創成

美國聯儲局於2008年第四季金融海嘯高峰期推出量化寬鬆政策（QE），將息口降至零後，再向財政部無限量買債，大印銀紙成功救市。從當時低位計，道瓊斯工業指數及中原城市領先指數分別上升約1.5倍及1.6倍，可見美股及港樓同步做好。


顏偉洪解釋，美國將息口降至零，降低當地融資成本，帶動經濟及樓市復蘇，企業盈利恢復增長，支持美股上升；同時，本港實行聯繫匯率，港息跟隨美息降至零，造就與息口敏感的住宅物業破位而上。不過，他預測，隨美國經濟確定持續復蘇，通脹有升溫迹象，預料聯儲局加息只是遲早問題，將令美股與港樓同步上升的走勢告一段落，前者看升，後者看跌。


美通脹料升溫 美股港樓不再同步

顏偉洪解釋，美國有能力加息，代表當地經濟持續復蘇，有助企業盈利增長，對美股屬中、長期利好因素；而且美股具備Facebook及Google等創新型企業，其在全球廣告市場及其他領域正以嶄新的經營方式取代舊有方式，贏取更多市場份額，故前景值得看好，短期調整正是吸納良機。


「短期來說，雖然美國經濟復蘇勢頭不錯，但美國加息帶來不明朗因素，而且中港及亞洲股市急跌亦令避險情緒升溫，美股很難獨善其身，估計道指有機會跌到15000點至16000點，屆時便是黃金入市機會。個股方面，我們較鍾意Facebook及Google，其業務全球化，又有創新能力。」


相對之下，顏偉洪指本港住宅樓價短期將見頂，預料未來一年將持續下跌。他解釋，受內地經濟放緩影響，本港經濟近月早已出現疲態，一旦港息跟隨美息上升，按揭供款者勢必百上加斤，不利樓價表現。


新盤劏房戶 如酒樓縮水點心

除了息口上升外，顏偉洪分析，本港住宅樓價尚有眾多不利因素。其中，自從2013年港府推出雙倍印花稅以來，二手住宅成交持續放緩，資金過去兩年轉投新盤，即使期內一手成交表現不俗，惟主要由細價樓主導，反映購買力不足，升勢並不健康。


「發展商近月將新樓單位面積不斷壓縮，令『劏房盤』橫行，所以即使呎價上升，但每一單位銀碼卻不升，維持在數百萬元。這其實就是將貨就價，等於你去酒樓飲茶，酒樓唔加價但畀細碟咗的點心你食。」


資料顯示，今年上半年成交額逾1000萬元的住宅物業佔整體成交比例僅12%，與2014年持平（見圖）。顏偉洪分析，有關數據反映貴價物業承接力不夠，整體住宅物業升勢亦不健康，料隨着息口、租金、供應及本港經濟放緩等負面因素在未來一年陸續浮現，樓價將轉勢向下。


經濟差 租金先跌

「近日沙田第一城及嘉湖山莊等藍籌屋苑租金入場費已重返1萬元以下，原因是供應陸續增加，租金便自然要調整！另一原因是本港居民收入停滯不前，承接不了過高租金。目前市區幾百呎單位都要租萬幾二萬元，大家租唔起便要諗計，租細啲或租遠啲。」


「從投資者的角度出發，租金回報率與息口之間的差距愈高愈好，但未來本港息口上升，住宅租金卻面對下跌壓力，租金回報率與息口之間的差距勢必收窄，屬明顯利淡因素。」


差餉物業估價署預計2016年的本港私人住宅落成量為20,140伙，較2005至2014每年平均落成量11,728伙高71.7%，比2015年的預測落成量高出51.5%，亦比2014年的實際落成高出28%。因此，供應增加推低樓價的因素在未來一年料繼續發酵。


綜合上述分析，顏偉洪強調，本港住宅樓價未來一年易跌難升，「未必係急跌，我諗係陰吓陰吓咁落」，故他建議投資者可轉投美股等其他較具上升潛力的資產。


（名人樓巿論壇）