人口增長放緩 「陰乾」樓市

【明報專訊】新昌營造（0404）日前與澳洲健康產業集團Sapphire舉行簽署戰略合作備忘錄記者會，指會合作初步計劃在旗下瀋陽、山東及佛山等大型項目，劃出空間興建國家級養老產業園。新昌的決定，反映商人已意會到內地銀髮族的增長所帶來商機，而一些地產項目，也具有與養老產業結合的潛力。統計處昨日公布的2015至2064年香港人口最新推算數字，也顯示香港人口老化會極為嚴重，那又會對香港樓市造成什麼的長遠影響？


人口老化，意味工作或生產人口比例減少，對醫療等需求會加大，長者都會傾向減少消費，且亦早過了要上車買樓或換住大屋的需求增長期，反而當子女遷出，他們或選擇住更細單位，甚至會搬至郊區或內地退休，這樣便會對香港屋住的需求，造成結構性改變。


2054年後人口開始減少

統計處提供的預測，除了估計香港會出現人口老化，另一對分析樓市需求有重要意義的數據，是香港人口增長將會放緩，若以每5年平均每年人口增長計算，則估計在2019年中的人口增長率，會維持在現時相若的每年0.8％增長，之後增長會不斷減慢，至2044年中會減至每年只增長0.1％，之後更會出現負增長，至2054和2064年之間，香港人口更可能每年平均減少0.3％（圖1）。


影響樓價升跌，不外是供求之間是否平衡，如求過於供，樓價便升，反之樓價便會下調。當然，影響樓市需求，包括經濟表現、息口變化等因素，但更重要可能是人口在增加或是減少。


按統計處的推算，香港的家庭住戶數目，會由2014年的243.15萬個，增至2044年的292.68萬個便達頂峰而開始減少，到2049年便可能會減至291.42萬個（圖2），但樓市是否要待2044年才出現供過於求？

這又未必。假設每一個新增家庭，都需要一個額外新單位來滿足居住需要，又如果香港家庭住戶數目一如統計處估計的會由2014年243.15萬個增加至2019年的257.94萬個，即5年內香港家庭住戶增加了14.79萬伙，折合每年平均增加29,580伙，則若這5年能每年有私人及公營住宅淨落成量（新建單位減去拆卸單位）約3萬個單位，便應可滿足需求而不致令樓價急升。


樓市需求可能出現萎縮

在2019至2024年間，統計處估計香港家庭住戶增長數目為12萬個，倘除之5年，每年新增住宅淨落成需求量便會減至只要2.4萬個，而時間愈往後，每年對新增住宅淨落成需求量便會愈少，2039至2044年估計家庭數目僅增加1.79萬個，即每年只要3580個新增公私營住宅淨落成量便可滿足需求，而之後香港家庭數目更會出現負增長，對樓市的需求更有可能出現萎縮。


其實，現時香港私人永久房屋已有約148.9萬個單位，公營永久性房屋則有1.178萬個，兩者合加則有266.7萬個（圖3），已多過香港的所有家庭數目，理論上香港不會有人無屋住。當然，香港現時已存在的住宅單位，有一些居住條件頗差，也有一些可能屬於宿舍性質，而且市場也總存在所謂「自然空置率」；不過，長遠而言，香港人口增長在放緩，只要再不出現如政府停賣地等原因而導致供應量大減，香港住宅由求過於供，轉為供過於求，未必如一些樓市好友所言的永不會出現。


當然，話又說回來，人口和家庭數目對樓市的影響，會是緩慢地產生作用，可能要以數年計才可觀察到真正的影響。不過，如果因為人口及家庭數目增長放緩而開始不利樓市，其影響又會持續而長久，屆時樓市便可能長期受壓，除非經濟大好，又或突然容許大量內地人口移民香港，而供應又急促而明顯減少，否則樓市便可能出現長期「陰乾」的局面，只是這一天不會明日就到，但到了又可能大家都不會發覺。


金管局數字反映 家庭負債惡化

美國聯儲局暫緩加息，但卻不排除今年仍有可能加息，很多人說香港樓市穩健，因在政府各式辣招下，銀行限制了樓宇按揭比例至較低水平，所以就算將來美國加息而香港又跟隨，對香港的樓市影響也會似有若無。


根據金管局最新公布的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》，其實香港上半年家庭債務繼續穩定增長，當中尤以私人貸款（包括信用卡墊款及其他私人用途貸款）維持按年率計12.4%的快速增長，而自2月底及3月初金管局推出第七輪的審慎措施後，住宅按揭貸款增幅已見放緩，但上半年升幅仍達到按年率計9.0%。整體而言，家庭負債佔本地生產總值的比率由第1季的65.7%再升至第2季的66.0%。


「其他」借貸或間接衝擊樓市

可以這樣說，業主按揭借得少，但可能其他借貸卻多，如果加息，則要支付的利息也會增加，那如他們在樓按以外的借貸出現還息還本問題，最終也可能要被迫賣樓，又或要將所持物業被債主收去變成銀主盤，則加息便也會「間接」對樓市造成負面影響。


明報記者 陸振球