【明報專訊】劈價、減租、撻訂，成為了近日媒體頭條，樓市的潛在調整再次觸動了市場神經。地產股及實體市場已經背馳了好一段時間，前者預示的樓價潛在調整幅度是雙位數字，但實體樓市仍然缺乏客觀指標，說穿了乃基於市場流動與不流動之分，以及由基本因素盤算與情緒主導承托之別。
撻訂其實時有發生，就算大旺市期間亦然，之所以忽然引起市場熱話，很大程度上是大市場環境及近期環球市場震盪所促成。坦白說，經過6年多的驚人升幅，很多人不會承認、亦不想認同樓價是正在面對頗大調整風險。而有別於每年預測一次物業市場要下調一至兩成，大行近日對未來一、兩年樓市預測來得異常審慎，因往績關係，對他們來說，買跌輸面仍然偏高。假設其它因素不變，若稍後環球市場回穩、股市稍為上升的話，有關買家追價，樓價升溫的報道，很快又會重登頭版。
業主負擔能力預示後市不妙
沒有人敢說樓價會顯著調整，皆因過往幾年，因預測樓價下跌而套現賣樓的代價實在太大。現水平的樓價是極不合理，但銀行壓力測試嚴謹，供樓負擔比率等指標卻相對安全。惟時至今日，本港家庭負債佔比已超越九七、而普通一個市區500呎單位，動輒要600萬元樓上，相當於家庭入息中位數的21年總和，較九七年的16年更高，個人業主的槓桿水平及負擔能力，都是預示不妙，現時幸好是市場持貨能力是相當之強。
值得關注的問題是，市場會否接受了一些訊息，作為支持對樓市持樂觀預期的因素，但很可能是個錯誤訊號，這是最需要關注的。潛在的錯誤訊號更可能有二：首先是發展商仍然高價搶地，大部份開標幾乎均以高於市場價成交。無錯，發展商理應比一般業主及準置業人士有眼光，訊息佔優，而且指標性強，他們出價高與低，都具有啟示作用；但要留意一點是，近年頗多地皮中標的財團，不是規模較細、就是新晉發展商、或內地資金。新手落場，部份眼光可能準繩，但或有更多可能受制於經驗、或純粹為了在港有地、有業務，願意付出的價錢可能是偏離正統合理價錢。說得白一點，參與買地的發展商愈多，即使打破過份壟斷，卻似乎未有令地價回落，反而出現了「唔知價」的情况。
第二個潛在可能出現的錯誤訊息是資金與利息。眾所周知，利息愈遲上調，樓市理論上愈會受益。而近期，受到人民幣拆倉及其它原因，再有數百億計資金經銀行體系流入，結餘不斷創新高，資金池緩衝更大，就算美國加息，本港跟隨上調的時間也極可能會進一步推遲，這不排除會支持準置業人士在短期上車。
縱不加息 通脹回落已構成壓力
不過，在實際利率層面，銀行就算不加息、同業拆息就算不上升，只要通脹持續回落，利率不變但實際利率都會有所向上。香港已出現好幾年實質負利率的環境，是為最大支持樓價上升的催化劑，但實體經濟放緩丶及銀行信貸政策萬一由擴張丶轉為收緊的話，其影響亦要計算在內，况且美國加息與否，再不應被視作衡量樓價的唯一、或主要考慮。
著名獨立股評人
[胡孟青 青出於婪]
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