國企內房混改 可吼遠洋地產

【明報專訊】貝萊德朱悅看好內地進行改革帶來的投資機會。下文結合基本因素及技術分析，挑選出遠洋地產（3377）及中石化冠德（0934）作為讀者在波動市况下的低吸之選。


朱悅指出，國企改革其中一個焦點是混改制，即國企透過引入民營資本，增加管理層積極性，從而提升營運效率。另外，貝萊德中國基金目前超配內房股，原因是隨着內地按揭利率回落，加上各種買樓限制逐步取消，內地物業銷售近月正按年回升，有利內房銷售表現。


在眾多內房股中揀蟀，朱悅有與市場與別不同的見解，她看好二、三線多於龍頭股。她表示，在過去人民幣升值的年代，龍頭內房股傾向在海外發行離岸債，坐享較低利率外，又可賺匯價；惟由於二、三線內房股缺乏海外融資渠道，傾向在內地發債或向銀行貸款，融資成本高達8%至10%。


發債成本下降 有利盈利表現

不過，內地近月積極發展企業債市場，內房股的發債成本下跌到4%至5.5%，對這資本密集行業來說，可謂久旱逢甘露。相對之下，龍頭內房股早前已發行大量港元或美元計價的離岸債，由於人民幣中、長期貶值壓力持續，其債務及利息成本料同步上升，不利盈利表現。


綜合上述分析，《Money Monday》推薦遠洋地產（3377）。遠地原屬中國遠洋集團的地產業務旗艦，惟由於後者進行架構重組，去年將遠地控股權出售予中國人壽（2628）及本港地產發展商南豐集團。根據遠地中期年報資料，國壽及南豐分別持有該股29.3%及21.3%權益，屬第一及第二大股東；因此，該股堪稱國企內房混改制的先鋒。


遠地於8月28日公告，指已向董事局全體名成員授出655萬股認股權，行使價為4.04元，有效期5年。上市公司向管理層發行認股權屬有效激勵方法，因為當上市公司盈利改善股價上升，管理層才可以高價行使認股權。故此，遠地有關激勵機制屬方向正確。


另外，根據匯豐證券數據，遠地離岸價佔總債務比例為34%，在主要內房股中排尾三，僅高於富力地產（2777）及龍湖地產（0960）；在主要國企內房股中有關比例為最高，料最受惠內地融資成本下跌，符合朱悅上述選內房股標準。


市帳率低 息率達5.7厘

遠地上半年受累於入帳的賣樓收入減少，營業額按年下跌15%至151億元（人民幣．下同），核心利潤按年倒退13%至16.9億元。不過買股看其前景。遠地上半年協議銷售額達138億元，按年微升4%；7月及8月有關數據分別為22.7億及27.7億元，保持增長，未來可入帳的賣樓收入料回升。加上融資成本大跌的利好因素，遠地盈利前景不俗。估值方面，上周收市價4.21元計，遠地市帳率低於0.7倍、市盈率5.8倍、息率5.7厘，具吸引力。