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【明報專訊】香港是外向型的經濟，世界經濟疲弱，香港難獨善其身，這是常識。但是，樓市若人為地交投低落，並因此進一步拖慢經濟，則是自戕。香港目前正處於這樣的境地。
房策毋須理會短期價格波動
最近由於股市大幅回落，置業人士信心亦回落。個別樓盤出現撻訂，樓價亦見回落。這本是預期之內，毋須大驚小怪，筆者亦認同陳茂波局長提出、不會改動土地長期應有穩定供應的政策。房屋和土地供應都宜與人口和住戶增長相適應，而不宜回應短期的價格波動。短期的價格波動會隨市民對樓市的信心和預期的變化起落。新增房屋和土地供應需時，已建成的樓宇卻不能隨需求下降而消失。需求可短時間下跌也可於短時間內回升。人口和住戶增長的變化卻是相對穩定和可預測的。
樓價回落對經濟當然會有負面的影響。但人為地托高樓價通常不可取。唯一筆者贊成的是在世界金融海嘯發生後，美國樓價大瀉波及銀行資產質素，很多銀行持有有毒資產，出現惡性循環和系統性風險。那時美國樓價雖低殘，買家和銀行卻都沒信心買樓或提供按揭。當時我曾在Economists’ Voice（UC Berkeley E-journal）倡議美國聯邦政府可給樓價「影相」，為買家設萬一屋價跌被「影相」當日的價，聯邦政府願意以該價回購，藉此打破惡性循環的窘局。
一般情况下，人為地托高樓價會產生很多不良的副作用。其中最大的問題是造成樓價只許升不許跌的預期。基於這預期，市場的供求會被嚴重扭曲，樓價將會失去其標示價值、引導供求的作用。有人會有恃無恐囤積居奇；有人會被高價篩走，永遠買不起樓。樓價回落在香港會打擊消費。
倘形成只升不跌預期 嚴重扭曲供求
公屋居屋戶以外，始終業主居多；租客擬改租為買的畢竟是少數。樓價回落造成的財富收縮效應，以及抵押價值下跌，可能對消費和商業活動產生不利的影響。
惟筆者對是次樓價下跌的幅度並不太悲觀。筆者最擔心的，反而是額印帶來的對樓市交投量和換樓活動的影響。影響之下，經濟活動減低；二手樓供應減少。大批首次置業人士被迫向發展商高價買新樓。他們承受風險的能力最小，面對的風險卻是最大。
嶺南大學兼任教授
[何濼生 濼觀天下]
房策毋須理會短期價格波動
最近由於股市大幅回落，置業人士信心亦回落。個別樓盤出現撻訂，樓價亦見回落。這本是預期之內，毋須大驚小怪，筆者亦認同陳茂波局長提出、不會改動土地長期應有穩定供應的政策。房屋和土地供應都宜與人口和住戶增長相適應，而不宜回應短期的價格波動。短期的價格波動會隨市民對樓市的信心和預期的變化起落。新增房屋和土地供應需時，已建成的樓宇卻不能隨需求下降而消失。需求可短時間下跌也可於短時間內回升。人口和住戶增長的變化卻是相對穩定和可預測的。
樓價回落對經濟當然會有負面的影響。但人為地托高樓價通常不可取。唯一筆者贊成的是在世界金融海嘯發生後，美國樓價大瀉波及銀行資產質素，很多銀行持有有毒資產，出現惡性循環和系統性風險。那時美國樓價雖低殘，買家和銀行卻都沒信心買樓或提供按揭。當時我曾在Economists’ Voice（UC Berkeley E-journal）倡議美國聯邦政府可給樓價「影相」，為買家設萬一屋價跌被「影相」當日的價，聯邦政府願意以該價回購，藉此打破惡性循環的窘局。
一般情况下，人為地托高樓價會產生很多不良的副作用。其中最大的問題是造成樓價只許升不許跌的預期。基於這預期，市場的供求會被嚴重扭曲，樓價將會失去其標示價值、引導供求的作用。有人會有恃無恐囤積居奇；有人會被高價篩走，永遠買不起樓。樓價回落在香港會打擊消費。
倘形成只升不跌預期 嚴重扭曲供求
公屋居屋戶以外，始終業主居多；租客擬改租為買的畢竟是少數。樓價回落造成的財富收縮效應，以及抵押價值下跌，可能對消費和商業活動產生不利的影響。
惟筆者對是次樓價下跌的幅度並不太悲觀。筆者最擔心的，反而是額印帶來的對樓市交投量和換樓活動的影響。影響之下，經濟活動減低；二手樓供應減少。大批首次置業人士被迫向發展商高價買新樓。他們承受風險的能力最小，面對的風險卻是最大。
嶺南大學兼任教授
[何濼生 濼觀天下]
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