【明報專訊】樓價指數高位徘徊（圖1），卻已開始見到新盤銷情降溫，而二手交投更被形容「衰過SARS時期」，前周35屋苑成交僅24宗，是「十•一」黃金周有紀錄以來最少（圖2），市場也不斷出現劈價、劈租，甚至撻訂個案，這是否反映樓市已經轉勢？《明報》財經皇牌節目「湯文亮會客室」最新一集邀請了代理界翹楚、中原集團創辦人施永青，與管理近400億元市值物業、發表「細價樓爆煲論」而掀起一時熱話的紀惠集團行政總裁湯文亮博士，一起就香港樓市及經濟進行了一場激辯。
˙湯：紀惠集團行政總裁 湯文亮
˙施：中原集團創辦人 施永青
˙陸：《明報》投資及地產版主編 陸振球
湯、陸：樓市近日成交極淡靜，有人說差過SARS，施先生2008年曾講過樓市進入冰河時期，現在股市自高位也大跌數千點，樓市會否再進入冰河時期？
施：我當時不止講樓市，還談及全球經濟都進入冰河時期。金融海嘯暴露出整個世界的經濟問題，其實好多都未解決，救市只是搵一個泡沫代替另一個泡沫，全球都叫做用QE（量化寬鬆）頂住先，所以你不會覺得經濟真的像冰河時期，但我認為問題會陸陸續續暴露出來，拖住經濟不容易有太美好的時光。
陸：好似香港樓價永遠免疫，永遠不跌？
施：因為錢多，央行印這麼多錢出來，鈔票增加速度快過你起樓的速度，每呎樓宇分到的銀紙多了，自然樓價就會升。這無關購買力脫節，樓價確與普通人的購買力是脫節，但現時的樓並非只賣給普通人，樓同時具備使用價值及投資價值，投資者的錢無出路，便去買樓。
陸：但細價樓以自住為主，湯博士早前亦發表細價樓爆煲論，你又點睇？
湯：我的細價樓爆煲論，只是建議不夠實力的買家睇定啲，不要着急買，無叫人賣樓。你可以隨時買，量力而為，或者量力而不為。我同意施先生的觀點——冰河時期，但今次屬於物業代理的冰河時期，不是樓市的冰河時期。
代理行業進入冰河時期
施：我們這個行業確是冰河時期，但還有好多人漏夜趕科場，有新資金加入。
陸：近排見到減價，甚至有人形容劈價，而且租金都減，租金反映真正用家需求，你怎樣看？
施：一兩個交易，又或一兩個案例就說樓價跌、大幅劈價？你看中原城市領先指數，這個不是長官指定指數，而是客觀成交統計，統計出來不見得跌很多，所以劈價只是個別案例。當真的出現很多成交價都跌價了，才會成個指數下跌，我同意現在樓市是沒有以前那麼好，價錢出現微調的機會存在，但我不見得樓價會插水式下跌，有投行說樓價會跌三成，我相信將來出現不出奇，但短期內在香港不見得有這種可能。
劈價僅個別案例 不代表整體市况
陸：1997至2003年樓價跌七成，大家都記憶猶新，今時今日與1997年有何不同？
湯：我覺得目前與當年分別是借貸水平，當時業主借貸比率好高，八、九成也不出奇。目前借貸比率低，借貸比率普遍低於三成。當時有很多銀主盤，好多銀行收回銀主盤後的策略是賣得就賣，我們估計當時樓價跌七成，三成是因為拋售銀主盤，四成才是自然調整。
施：現時除了借貸情况沒那麼嚴重之外，還有一個好重要因素是，現在有額外印花稅，短期轉讓要交稅，所以我覺得令炒家絕迹。有人還說炒家炒高樓價，但你去市場看看，哪裏有炒家？有的只是湯先生一樣的長期投資者。沒炒家，市場沒那麼敏感，一家人住了進去就沒那麼輕易賣。1997年不同，一個人揸好多貨，只夠錢支付首期，第二期都付不起，必須賣樓才可以頂得住。這些人五時花六時變，即是朝早睇好，下午聽到另一些消息就放售。但現在市場以用家為主，不是那麼容易賣。
湯：施先生，你說沒有炒家，我不是太同意……
施：問題是你如何定義（炒家），若3年後才轉手的都算炒家？
湯：所以你應該說得更精準一點，因為額印稅，好多人以個人名義買細價樓後要等3年才會賣樓；但假設持貨期內樓價上升三成，付三成首期已對本對利（即付三成首期，樓價升三成已賺一倍），這些算不算炒家？
施：一般短期轉讓才算是炒家，持有3年，政府都沒有向他徵稅，不算是炒家。
施：現在有人說投資者都要打擊，樓市若沒人炒沒人投資是否好事呢？只有社會主義才會如此。
湯：我幾個月前有本新書叫做《玫瑰玫瑰我愛你》，即是種葡萄的，也會種玫瑰，如果細菌入侵葡萄園，玫瑰會先死，可作為防備，所以玫瑰是有其功用的。我覺得炒家便如葡萄園的玫瑰，對市場有預警作用。
施﹕金融中心就是靠炒家支撐，紐約、倫敦若把炒家趕絕，我擔保他們金融業都搞不下去了。
湯：我認為額印並非打擊炒家，而是迫炒家從良！
陸：剛才施先生提過，個別一兩宗劈價劈租成交不代表大市市况，樓價指數才是真象。但有人質疑樓價指數是否有局限性，例如最近陳茂波局長說樓價指數有滯後，個別「特殊成交」，應是指偏高或偏低的成交，亦會影響指數，如何解讀？
施：中原城市領先指數是全世界更新得最頻密的，每星期出一次，該數據與土地註冊處最後計算出來亦脗合，correlation（相關性）是很足夠的，你不能說它不能反映市况。我們統計時斬頭斬尾，最高、最低當特殊案例，這些案例不納入指數。陳局長可能不了解情况，我覺得指數反映情况有一兩個禮拜滯後，因為同事報上成交後，要睇一至兩個禮拜，避免讓一兩千元訂金影響指數，簽正式買賣合約後有關交易始會計入指數。
湯：我問過曾淵滄，他說分一個星期及一個月的，一個月的指數，即3月才出1月的數據。我看過每月及每周的數據差了4點，亦都好穩定。既然有誤差，即刻做調整會否好些？因為每月統計是土地註冊處登記的數據，更有說服力。
施：若統計方式有問題，我們會調整，但統計出來的結果不可以調整，否則人們覺得你造假。兩個數據有不同是正常的，因為每周數據是用中原數據，但已佔市場逾20%交投，已有代表性。
陸：個別交易取消後無計過，會不會有影響？
施：我們有幾十個成分屋苑，一兩個的個案影響不大，即使微整亦好微好微，無甚影響。
陸：你說只差一兩個星期，但即使是同步指標，亦無預測性。有沒有樓市領先指標可供參考？例如，股市表現快過樓市6至9個月，可作為領先指標？
施：一定不對，股市波動一定大過樓市。樓市周期相對較長，因為生產期較長，供應不足的問題短時間都解決不了，所以樓價升個不停，而股票卻可隨時印給你。
明報記者 葉創成筆錄
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