【明報專訊】今年的諾貝爾經濟學獎由普林斯頓大學教授迪頓(Agnus Deaton)獲得，評委會讚揚他對消費行為、貧窮及福利的研究，改變了微觀經濟學、宏觀經濟學及發展經濟學，又指其研究有助重新界定全球衡量貧窮的方式。筆者覺得，迪頓的思考方式，其實對我們分析樓市有參考和啟發作用。
諾貝爾委員會稱，要設計促進社會福利及減低貧窮的經濟政策，必須先了解個人消費選擇，迪頓對增進這方面的理解所作出的貢獻「無出其右」。委員會表揚他三方面的貢獻，首先是對消費者對某物品的需求如何因價格、收入及人口變化改變，其次是將針對消費行為的微觀及宏觀研究結合，最後是對發展中國家貧窮問題的深入研究。委員會稱，他的研究成果對實際經濟政策及現代經濟學均造成明顯且深遠的影響。如我們將「消費者對某物品的需求」改為「準買家對樓宇的需求」，就可發覺其實也是因價格、收入及人口變化而會出再改變。
先說價格，任何商品包括樓宇，都應遵從需求定律（Law of Demand），即價格愈低，需求愈大；反之，價格高企，需求便會減弱。不過，由於樓宇除了有用家需求外，買樓也有投資客，而投資者往往會較受市場氣氛影響，當樓價經過長時間漲升後，一些投資者或會更加亢奮而愈貴愈搶，也會有一些用家恐懼今天不買，明天會更貴，於是加入愈貴愈搶行列，兩者（投資者和用家）都不再理會樓價可能已偏離基本因素所能支持水平，令市場變成由貪婪（希望樓價只升不跌賺大錢）和恐懼（驚今日不買，將來更沒入市能力）的心理所主導，令市場需求定律暫時失效，樓市泡沫便由此形成，樓價也與市民的購買力日益脫節，只待「黑天鵝」出現或經濟環境改變，成交先萎縮，又或再沒有新的購買力，只要樓價較長時間不升，又或出現調整，一旦打破了「只升不跌」的預期，樓市便會處於危險境地。
至於收入，如供應不變，應理一個地方的收入愈高，人們的買樓和供樓能力也愈高，同時市民也可負擔更貴的租金，如此樓價跟着升，樓市也是健康。不過，當樓價升幅和上升速度遠遠拋離收入水平，那就要小心，而當一地的經濟放緩，加人工有壓力，甚至凍薪裁員，就不宜對樓市盲目樂觀。
內地經濟放緩 影響港零售
看看香港，受惠中國強勁增長及自由行政策，經濟也享受了十多年的好時光，但近年內地經濟放緩，甚至不能「保七」，而美元強勢，自由行減少，漸對香港產生較的負面影響，世邦魏理仕的研究報告顯示，零售業與舖租關係密切（圖1），多區商舖租金出現明顯調整（圖2），而香港有約70萬打工仔的工作和旅遊及零售業有關，已有不少大行指香港未來兩季內會出現經濟負增長，打工仔加人工應不及今年，部分行業甚至要面對凍薪、減薪或裁員，對樓肯定不是好消息。
港人口老化 對樓市愈來愈不利
還有人口，香港1997年前人口金字塔顯示，當時人口年齡最多是二十餘至三十歲，屬剛畢業不久出來社會工作的一群，收入上升速度快，也會結婚，之後升職加薪及生兒育女，由此形成由上車，以至要換樓的強烈實際需求，令到樓價受亞洲金融風暴洗禮，也必定可返家鄉，甚至只要經濟環境好轉，樓價要再創新高不難。
只是這些當年少壯的人口，經過近20年後已變成40至50歲，要上車的早已上車，要換樓的已換樓，除非放寬大量內地及海外人口移民香港，香港人口老化那是必然且會急劇惡化的事，對香港樓市的不利只會愈來愈明顯。
迪頓早年曾利用嶄新的統計學理解消費習慣，注重以微觀經濟學數據把握經濟全局，他又曾跟同事建立一個程式系統來了解對不同貨物的消費決定如何互相影響。
事實上，樓市內的不同類型單位，其表現也互相影響，比如數年前香港豪宅樓價跑贏中小型住宅，但隨着政府推多種辣招稅，以至率先收緊豪宅按揭，令資金相對傾向流入中小型住宅，令到後者的樓價近年反而跑贏，所以打壓樓市政策，反而令年輕或較低收入的市民更難買樓。
更甚者，由於中小型住宅樓價被扯高，負擔不起正常面積單位的準買家，只能被逼買那些細到匪夷所思的劏房新盤。筆者在想，如負責房屋政策的官員，能夠深入了解迪頓提出的要通盤考慮經濟政策後果，以及掌握得到樓市各種因素是會相互影響，那會否還堅持推出那些無效、反令市民更難買樓的辣招？
迪頓一直警告利用總體經濟數據去作出重要經濟政策決定是不可取的，強調要了解不同年齡層及收入的消費者，因為經濟條件因人因地而異，制訂房策，又何嘗不是？比如有說政府應取締劏房，恐怕若政府真的這樣做，屆時或反令原只有能力租用或買得起劏房人士，真的要瞓街。
各項辣稅下跌 政府應檢討政策
根據稅務局資料，9月所涉的買家印花稅（BSD）約2.8億元，較8月錄約4億元下跌三成，更是2014年3月有紀錄以來新低。至於額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD）所涉稅款也全線下跌，9月SSD金額只有1882萬元，較8月3113萬元下跌近四成，為今年6月以來新低（圖3）。而9月DSD稅款涉約11.9億元，比8月的13.2億元低約一成，為去年8月以來新低。有關數字除了反映因樓市成交萎縮而致相關稅收少，也可能顯示部分業主過於心雄，叫價過高而買家追不上，或是樓市接近見頂迹象，也許政府也是時候檢討是否應撤辣稅，讓樓市作自然調整。
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明報記者 陸振球
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