新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】港股踏入10月明顯反彈，但樓價指數卻似見頂回軟，根據券商里昂的統計，9月份新盤開售的去貨率可達到90%，但到了今個月已跌至只得65%，而發展商更相繼自行推出高成數按揭吸引買家，這是否反映市場的購買力已漸枯竭？
里昂更提出一種量度樓市購買力被消耗的方法，就是以當年新盤銷售金額佔GDP的比例來計算，如所佔百分比愈高，則代表人們花在買新樓的錢佔收入愈多，其負擔也愈重，相反則愈輕（當然這沒有計算海外人士包括內地客買香港新樓的數字）。根據里昂的統計，自2001年以來，這數字最低為2006年，僅佔3%，但今年第二季已升至8.6%的多年來最高（見圖1），反映隨樓價大升和發展商急於推盤，港人的樓市購買力確有被消耗的迹象。
發展商加快推盤 礙二手樓交投
為何上述數據不計二手樓，但當某買家用高價買入一層二手樓，雖然花了金錢，但同時業主卻收了錢，變成了業主的購買力，所以不如新樓的會吸去了購買力。然而，當人們買了新樓後，便沒有錢再買二手樓，所以近月發展商加快推盤，並以接近二手樓價賣樓，就搶去大量二手樓市場的購買力。根據美聯提供的統計數字，全港35個主要熱門二手屋苑，下半年以來有接近一半或更多的屋苑按周「零成交」，而這過往只會在農曆新年期間，又或2003年SARS時，又或剛出新辣招才會出現（見圖2）。
上周本欄曾提及最新獲諾貝爾經濟學獎的迪頓教教（Angus Deaton），他的研究曾指出，消費者會對某物品的需求因價格、收入及人口變化而改變，其實，樓宇需求也應樓價、收入及人口變化而會出現改變，單以樓價和收入而言，上述里昂的數據，便可反映人們買樓的行為樓價大升後，相對收入（以GDP衡量）可能已出現逆轉。
港樓價仍屬全球最高
說到樓價，世邦魏理仕發布最新《全球生活報告：城市指南》顯示，全球最受歡迎的31個居住城市之中，截至今年9月，香港繼續保持其住宅價格全球最高的地位，香港的平均樓價達每方呎1416美元，緊接香港的是倫敦和紐約，平均樓價分別為每方呎1025美元和842 美元。而在亞太地區，新加坡和東京均位列全球樓價最貴十大城市之內，分別排第五和第六位，平均樓價分別為810美元和 697 美元（見圖3）。看到上述數字，原來香港的住宅價格高於排第二位的倫敦達38%，較我們的競爭對手新加坡更高出達75%，拋離幅度極為嚇人，希望不會因此而影響香港的競爭力。
其實，香港樓價高企，租金回報偏低，已導致一些重量級投資者將部分資金轉至外地。如有「百億樓王」之稱的黎永滔，近日到《明報》財經的湯文亮會客室分享他為何數年前已在開始英國大手投資物業。
黎永滔說，2009年金融海嘯那時，香港舖位回報率很低，只有2厘至3厘，那時他的子女去了英國讀書，在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧，所以就想有沒有投資空間？結果，黎用了一年去了解英國的當地稅制、銀行條例，如何賣出買入等做足了功課，發現英國有些地方商舖的回報率高於香港，能達到6厘，於是決定分散投資，迄今已在當地買了20億至30億元的物業。他在英國第一次投資的舖位，現已升了2至3倍。
投資須做功課 等時機入市
黎永滔在會客室還分享了他如何在1991第一次以500萬元買舖，至今已能累積財富至逾百億元，秘訣有三：
（一）永不為買而買，即需等候最佳機會才入市，並要做功課，如他買英國物業，花了一年時間研究；
（二）二是除了買好的location（位置）外，也要看物業有沒有改造空間和升值潛力，比如他曾購入一個舖位，廁所在舖的前方，他便可以裝修將廁所調往舖後，價值就大增；
（三）Timing也很重要，如現在香港住宅和商舖已升10多年，再升空間有限，便不值得高追，除非遇上極優質而業主肯減價的筍盤，才會入市。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
里昂更提出一種量度樓市購買力被消耗的方法，就是以當年新盤銷售金額佔GDP的比例來計算，如所佔百分比愈高，則代表人們花在買新樓的錢佔收入愈多，其負擔也愈重，相反則愈輕（當然這沒有計算海外人士包括內地客買香港新樓的數字）。根據里昂的統計，自2001年以來，這數字最低為2006年，僅佔3%，但今年第二季已升至8.6%的多年來最高（見圖1），反映隨樓價大升和發展商急於推盤，港人的樓市購買力確有被消耗的迹象。
發展商加快推盤 礙二手樓交投
為何上述數據不計二手樓，但當某買家用高價買入一層二手樓，雖然花了金錢，但同時業主卻收了錢，變成了業主的購買力，所以不如新樓的會吸去了購買力。然而，當人們買了新樓後，便沒有錢再買二手樓，所以近月發展商加快推盤，並以接近二手樓價賣樓，就搶去大量二手樓市場的購買力。根據美聯提供的統計數字，全港35個主要熱門二手屋苑，下半年以來有接近一半或更多的屋苑按周「零成交」，而這過往只會在農曆新年期間，又或2003年SARS時，又或剛出新辣招才會出現（見圖2）。
上周本欄曾提及最新獲諾貝爾經濟學獎的迪頓教教（Angus Deaton），他的研究曾指出，消費者會對某物品的需求因價格、收入及人口變化而改變，其實，樓宇需求也應樓價、收入及人口變化而會出現改變，單以樓價和收入而言，上述里昂的數據，便可反映人們買樓的行為樓價大升後，相對收入（以GDP衡量）可能已出現逆轉。
港樓價仍屬全球最高
說到樓價，世邦魏理仕發布最新《全球生活報告：城市指南》顯示，全球最受歡迎的31個居住城市之中，截至今年9月，香港繼續保持其住宅價格全球最高的地位，香港的平均樓價達每方呎1416美元，緊接香港的是倫敦和紐約，平均樓價分別為每方呎1025美元和842 美元。而在亞太地區，新加坡和東京均位列全球樓價最貴十大城市之內，分別排第五和第六位，平均樓價分別為810美元和 697 美元（見圖3）。看到上述數字，原來香港的住宅價格高於排第二位的倫敦達38%，較我們的競爭對手新加坡更高出達75%，拋離幅度極為嚇人，希望不會因此而影響香港的競爭力。
其實，香港樓價高企，租金回報偏低，已導致一些重量級投資者將部分資金轉至外地。如有「百億樓王」之稱的黎永滔，近日到《明報》財經的湯文亮會客室分享他為何數年前已在開始英國大手投資物業。
黎永滔說，2009年金融海嘯那時，香港舖位回報率很低，只有2厘至3厘，那時他的子女去了英國讀書，在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧，所以就想有沒有投資空間？結果，黎用了一年去了解英國的當地稅制、銀行條例，如何賣出買入等做足了功課，發現英國有些地方商舖的回報率高於香港，能達到6厘，於是決定分散投資，迄今已在當地買了20億至30億元的物業。他在英國第一次投資的舖位，現已升了2至3倍。
投資須做功課 等時機入市
黎永滔在會客室還分享了他如何在1991第一次以500萬元買舖，至今已能累積財富至逾百億元，秘訣有三：
（一）永不為買而買，即需等候最佳機會才入市，並要做功課，如他買英國物業，花了一年時間研究；
（二）二是除了買好的location（位置）外，也要看物業有沒有改造空間和升值潛力，比如他曾購入一個舖位，廁所在舖的前方，他便可以裝修將廁所調往舖後，價值就大增；
（三）Timing也很重要，如現在香港住宅和商舖已升10多年，再升空間有限，便不值得高追，除非遇上極優質而業主肯減價的筍盤，才會入市。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
留言 (0)
