【明報專訊】鄰近墳景兼有斜坡投資風險的柴灣連城道地皮，政府主動推出卻不獲發展商承價，雖然地皮於周三拍賣時開價僅5.3億元，折合每呎樓面地價3412元，最終各大發展商在「你眼望我眼」下以流拍告終。
相反，同樣望墳景的九龍城延文禮士道地皮，卻因具發展豪宅潛力，兼鄰近傳統豪宅區九龍塘而獲發展商勾出，勾地價達17.16億元，每呎樓面勾地價要7540元，市場估計成交價將逾22億元，即每呎樓面成交價可能逾萬元水平。業界人士指出，市場上有不少具墳景的豪宅屋苑，但卻有價有市，除了物業本身具豪宅質素外，地段價值及社區配套對買家的影響，遠大於墳景等負面因素。
柴灣地以5.3億元開價，只等如山頂一幅屋地價錢，更只是今年7月底跑馬地聶歌信山道104億元天價地王的5％，拍賣官要求柴灣地每口承價1000萬元，亦只和南豐與市建局合作的灣仔「Queen's Cube」的1房高層單位售價相若。對財雄勢大的發展商，甚至具實力的物業投資者，是次銀碼極為「細注」，但卻無人願意承價。
柴灣地流拍 關乎質素非價錢
同樣鄰近墳景的九龍塘延文禮士道地皮，原為政府計劃主動推出的6幅地皮之一，但發展商卻等不及政府主動推出而主動以17.16億元勾出，勾地價是柴灣流拍地的開拍價約3倍。美聯首席分析師劉嘉輝表示，樓市向好，雖然與延文禮士道地皮僅一街之隔即為墳場，但由於該地可建樓面逾22萬方呎，地積比率僅3倍，具發展為低密度豪宅潛力。劉認為，「柴灣地雖然位處供應量一向缺乏的港島區，但該地的負面因素太多，如地皮規模太小，以及斜坡增加投資成本，日後銷售亦難以包裝，既然政府將主動推出更多地皮，勾地表內亦有不少地皮可勾，點解發展商仲要冒險投資？」
韋堅信測量師林晉超亦指出，經過多次賣地後，可看到具潛力發展豪宅地的話，發展商即使以天價競投亦在所不計。「靚地幾貴都有人買，平地幾平都無人要！亦反映發展商理性投地，此舉更讓樓市健康發展。」
禮頓山南灣御園 墳景有價有市
事實上，有墳景的樓盤亦並非沒有市場，現時跑馬地不少豪宅均可看到東半山肇輝臺下的跑馬地天主教墳場，包括跑馬地最大規模的禮頓山，該盤向西單位除有機會望墳景外，亦有西斜問題，但樓價最貴及叫價最硬淨單位全望該景，因為該景包括千金難買及具身分象徵的跑馬地馬場景；現時該類望馬場景單位呎價動輒逾2萬元。
而近年才開售兼鄰近墳場的香港仔南灣御園，樓盤雖背靠墳場，部分單位與墳場咫尺之間，但發展商卻將樓盤豪宅包裝，以該地前臨香港仔避風塘景觀作賣點，加上毗鄰為發展成熟、具有強勁潛在換樓客源的香港仔中心，配合市道回升，令該盤向墳景單位亦獲承接。
美聯營業董事吳家棟表示，南灣御園現時向海景單位呎價高達9000元，而墳景單位呎價亦需約7000元，雖然兩者相差兩至三成，但部分買入墳景單位主要來自區內分支家庭，為鄰近父母，加上資金所限，唯有買入該類單位。此外，他指經發展商劃則下，向墳景單位亦盡量避重就輕，減低了墳景的景觀影響。
明報記者 陳天賜
