【明報專訊】今年6月以來內地股市曾經歷千股跌停，投資者信心遭受打擊。不過，上海樓市卻未受殃及，反成投資者用來分散股市風險的資金避難所。中原地產（中國）華東區總裁陸成表示，上海較其他城市尤為特別，在這兩年經歷「先苦後甜」。2014年樓市缺乏利好政策，加上GDP增長、樓市供應量、人口增加狀况均不理想，然而，今年截至9月，上海二手交投量驚人，每月成交3萬伙，是過去十幾年來首見，樓價升幅也達到10%以上。
對於上海樓市迅速變熱之原因，陸成指今年以來股市大上大落，堪稱瘋狂。股市上漲，袋裏有資金的投資者只是在兩市之間猶豫，對樓市未有太大影響；而股市下跌卻令到一向比較傾向於買樓的投資者更加堅定，「我都未預料得到，今年會有這麼多外省市高資產投資者來上海買豪宅。」
出乎意料的豪宅暢銷並非偶然。陸成解釋，全國經濟、樓市的淡風四起，反而造就一線城市的樓市暢旺，「樓市愈低迷，錢就愈會流向大城市。二、三線甚至四線城市的樓市在前些年的樓市支持政策下失去節制，樓盤集中開發、集中上市，導致供大於求，短時間內無法消化。內地投資者想找一處優良避難所，但尋求境外投資不易，雖然上海樓貴，但買『磚頭』畢竟令人放心。深圳樓價升幅雖大，但也大上大落；北京供應量太少，交投量亦不如上海；上海似是一個資金避難所，經濟不差，基建在一線城市裏亦是領先，加之樓市供需比較健康，因此看好上海。」
買磚頭保值心態 始終沒變
雖然政府為向樓市注入活力，相繼鬆綁大部分城市「限購令」，但上海實際需求強勁，仍在限購之列。非上海戶籍人士購房必須已婚，在滬名下無房，並且能夠提供2年內在滬累計繳納1年以上個稅或社保證明才夠資格購房。
各地企業總部匯聚上海，外來就業人員較多，造就了租務市場的繁榮。陸成表示，與其他城市不同，上海高中低檔樓盤均有租樓需求，租客心態往往是能租市區樓，就決不在郊區租，但市區樓往往租金高昂，因此如物業的地理位置和價格若貼近市場的接受水平，就都不會難租出。每月租金3000至5000元（人民幣•下同）的租盤需求尤為穩定，主要租客為白領及小家庭，通常在中環線或中外環線。這樣的樓，面積通常約80至85平方米，以上海平均二手樓價每平方米2.4萬至2.5萬元計，銀碼在200萬元左右。
租樓需求大 投資跟地鐵走
陸成建議，投資須跟住地鐵走。上海地鐵線路密集，已有14條線路遍佈各區，交通方便，這亦是一手、二手成交量最高區域均為非市中心區域的原因。根據成交套數表現，位於西北郊的嘉定區新樓成交居首，二手房則以浦東成交最多。「若budget（預算）不多，我推薦嘉定沿線，以及浦東區比較旺的地區，包括周康、三林、金橋，以及川沙的祝橋、惠南鎮區域，這些區域都有一定概念，比如迪士尼、自貿區等，地鐵一開通，有條件拉升樓價。若購買豪宅，則建議在市區買。目前成交的大多高端樓都屬公寓型，別墅型的豪宅僅佔近10%。」
另外，他指近期靜安區與閘北區將合併的消息有利帶動閘北區樓市，在將來兩年亦有上升空間。
今年8月起中央調節人民幣中間價後，人民幣已大幅貶值，市場預期近期人民幣準備加入SDR貨幣籃子，短期匯價趨穩定，但長期來看會再度貶值。此波動或令擬將物業兌現的投資者蒙受匯兌損失，但對長線投資者而言，將享受更低的貸款成本。
互聯網金融機構的興起亦為投資者減輕了貸款壓力。根據上海市「限購令」要求，合資格的非上海戶籍購樓者，購買第一套房首期付款額不低於30%，第二套房首付則不低於50%，且貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
人民幣貶值 樓市長線受益
上海互聯網金融發展迅速，已不同於以往只能透過銀行按揭，現在通過手機應用程式即可申請貸款，程序方便、風險評估相對簡易，惟利率稍高。這些針對房貸的互聯網金融服務，可提供銀行並不願意涉及的短期貸款，如用作首期款、贖樓，甚至可為賣方周轉資金。這些金融機構通常提供三個月至半年期貸款，一手房交易貸款利率約為10厘，二手房為15厘至18厘。陸成表示，「正正是這些互聯網金融機構雨後春筍般興起為上海樓市的升溫推波助瀾。」
（內地置業錦囊上海篇）
攝影 林俊源
明報記者
[姚丁鈺 環球樓市]
新聞類別
財經
詳情#
留言 (0)
