【明報專訊】近期，影響本港樓市的兩個主要因素──供應和利率，都已經或將會出現變化，具體情况是供應增加和利率將上升，一些迹象亦顯示樓市將進入調整周期，例如銀行開始調低新做按揭的估價，即屬一例。樓市調整看來成為趨勢，投資者或謀求置業的市民怎樣應對，由市場客觀規律調適，作為政府，無論是升市或跌市，於房屋政策都應該堅持大原則，就是切勿因為樓市的一時一地而調整基本政策，要掌握樓市穩定健康發展的大方向，繼續開拓土地以使房屋供求達致基本平衡的目標。
住宅供應4年新高
持續性存多項變數
政府最新數據顯示，截至9月底，未來3、4年可提供的私樓單位有8.6萬個，較上季多3000個，再創紀錄新高。這個數字即使按4年分攤，平均每年超過2萬個單位；若放在過去10年審視，當年一度低至供應不足9000個單位，現在有2萬個單位應市，明顯改善。這個情况，熟知樓市的人士都知道得來不易。這是因為政府在2003年SARS之後，開發土地近乎停頓，不論在公屋、私樓以至商業設施都缺乏可用土地興建，導致2003年以來的樓價水平飈升近兩倍，脫離了大多數市民的負擔能力，許多深層次矛盾因此而起。
現屆政府視房屋事務為重中之重，致力理順供求失衡，取得了一點成績。不過，按最新數據，私樓住宅單位能否持續穩定增加，仍屬未知之數。例如政府本季推出的4幅官地，其中3幅已有環保團體等人士反對，入稟司法覆核；案件尚待法庭審理，勝負未知，這3幅土地能否興建樓宇已經存在變數，涉及的2445個單位未知會否建成。另外，發展商坐擁豐沛資源，租金收入豐厚，形成所謂持貨能力極強，使他們對擁有的土地資源，不急於動工或套現；最新數據顯示私樓施工量回落至3500個單位，按季減少約41%，落成量亦減少至2800個，按季減少33%。發展商的取態影響供應，於此折射出來。
政府四處張羅用以興建公私營房屋的土地，不少原屬建設政府社區等設施，現在都要改劃用途，但是地區上的既得利益者以各種理由反對，極端者訴諸司法覆核；政府即使勝訴，惟官司曠日持久，會影響興建進度。種種情况都反映，住宅單位供應充滿變數。事實上，10年長遠房屋策略要興建的48萬個公私營單位，還有超過3萬個單位的土地未有着落，可見缺乏土地，政府有巧婦難為無米炊之嘆。
除了可用土地匱乏，政府還須面對樓市將出現的調整。未來3、4年住宅供應確實創近年新高，加上美國加息步伐愈趨迫近，在供應與息口都有變動下，樓市基調開始轉變。近期，銀行調低了新做按揭估價，業界認為銀行此舉反映轉角市正式開始。因為銀行提供借貸，要承擔風險，估價下跌，說明銀行看淡樓市前景，於是管理風險、收緊按揭。
近月來樓市二手市場較為淡靜之際，有人提出政府須「減辣」，逐步取消壓制炒賣的「需求管理」措施。隨着樓市轉角、樓價下調，這一類聲音必然再響起。政府就政策措施，不能「一本通書睇到老」，這些年一應「辣招」都是非常時期的非常措施，若情况回歸常態則要適時調整，因為政府也要顧及總體市場和經濟穩定。
主導供應不應妥協
儲備土地才有作為
政府就「辣招」可以妥協，現實需要也應該妥協。不過，政府於整體長遠房屋政策，則不應妥協，特別在持續維持增加供應，進一步理順供求失衡，以達致樓市穩定健康發展的目標，政府絕對不能妥協。樓市大起大落，不僅影響民生，對良性經濟循環也是負面因素；保持樓市在一定健康水平發展，使之成為社會與經濟的良性因素，是政府的責任。因此，政府要鍥而不捨開拓土地，建立土地儲備，使政府的工具箱有充裕土地，可以透過政策措施適時調節市場，改變由發展商控制土地，政府陷於被動的局面。
政府規劃發展新界東北與洪水橋，只能算是中期規劃，補回過去疏於開拓土地的缺口而已。至於儲備土地作長遠規劃，政府應有更積極想法和行動。從郊野公園劃出一小部分土地就可以解決很多問題，政府不宜諱疾忌醫，應該帶動社會討論郊野公園土地用途，讓市民參與和做出抉擇，而非讓郊野公園成為極少數人士的禁臠。另外，填海也是取得大幅土地的辦法。最重要是從郊野公園、填海等得到的土地都須由政府擁有，屆時政府有足夠資源主導土地與房屋供應，便可減少不符合整體利益的情况出現。
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