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【明報專訊】聯儲局又再延後加息，但議息聲明表明待12月時會討論是否加息，那樓市參與者又如何看待樓市與息口變化的關係？坊間不時會有代理表示就算美國加息而香港追隨，加息的速度和幅度都會有限，難以對大家的置業決定構成重大影響，那是事實嗎？
根據經絡按揭引述金管局公布數據，採用定息按揭的比例，於今年7月出現零的突破後，8月升至3.6％，至9月更急飈升6.2％，為10多年來新高，反映買樓人士，漸多憂慮未來按息會上調，所以率先採用定息按揭產品來銷定供樓息口，看來人們對長期低息的環境，預計將會改變，一旦聯儲局真的加息，對樓市的影響未必如大多分析指會是微不足道。
其實，除了息口，樓宇供應也已漸擺脫供不應求的局面。根據運房局公布最新數字，未來3至4年的私人住宅潛在供應再增至8.6萬個單位有紀錄以來新高，單季增加了多達3000個單位，隨着供應增加，醒目的發展商也不再堅持高價才出貨，根據券商富瑞的統計，現時一手樓的開售價，竟低於二手樓15％以上（圖1），在1997至2014年之間，新盤售價平均高於二手樓價約13.8％，由此反映現時發展商是如何心急出貨。
發展商心急出貨 新樓廉過二手樓
根據一些代理朋友表示，現時新盤不單裝修配套遠勝二手樓，且可提供高成數按揭，就算貴過二手樓來賣，也算是合理，但近月卻不時有新盤平過二手樓開售的情况，一些樓盤，加推是看似維持原價或輕微加價，營造樓市的穩定形象，卻是大增代理佣金可達9％甚至一成多，目的是希望代理透過佣金回贈來變相劈價，令二手業主繼續其以為樓價不跌的自我良好感覺，不用減價來和一手盤競爭，實在「用心良苦」云云。
近期樓價似有見頂迹象，中原樓價領先指數按周再跌0.93％至近4個月新低，市場購買力似漸有枯竭現象，不少發展商亦開始提供高成數八至九成的一手按揭，這令人想到在台灣被綁架失蹤了一個多月而剛獲救的黃坤。黃坤乃廚師出身，故有「大廚坤」的稱號，曾是香港最知名的物業炒家，1997年前曾買賣山頂天比高和創世紀兩大物業而名噪一時，黃坤風生水起之時，旗下公司可以購入一幢物業，略加翻新或改裝後，最快數個月便可以高於購入價幾成以至數倍轉售，你說神奇不神奇？
不過，當中的不少交易，乃是由黃坤或旗下公司借錢給新買家來以高價購入物業，這個遊戲初初似乎十分奏效，但當1997年金融風暴淹至，靠借黃坤錢來高價買他的物業的公司，卻可以紛紛取消交易或甚至失蹤，黃坤的物業王國亦隨之瓦解，而最近不少發展商又似在玩相似的遊戲，借錢予買家來買高價新樓，甚至樓價達億元的物業也可借八成至九成，若他日樓市又再逆轉，大家會認為會否再掀樓市的爆煲潮？
各類住宅單位PE 遠超地產股
其實自2011年政府首推辣招以來，樓價大幅飈升，若以租金回報化作股市的市盈率（PE）計算，現時地產發展股和收租股的PE只是十餘倍，但各類住宅單位的PE卻高至接近40甚至可達約50倍（圖2），便反映樓價近年的升幅是如何的「離地」。
智經發表最新研究報告指出，2003至2013年，本港家庭住戶數目由211.4萬增加至240.5萬，增幅為13.8%；房屋存量則由236.1萬個單位，升12.2%至264.8萬。換言之，十年內住戶數目與住宅供應的增長趨勢相若，且單位數目始終超過住戶總數。
然而，2003年香港永久性住宅單位的空置率為10.4%，至2013年略微下降至9.2%。同期本港租戶數目佔整體住戶的比例，由2003年39.3%上升至2013年44.2%；而自置物業住戶的比例，則由53.4%減少至51.2%（圖3），反映不少市民由置業改為租住，智經認為這一變化與其間樓價及租金的上升趨勢不無關係。
樓價飈升 迫使市民放棄置業改租住
智經表示，以需求較大的細型單位為例，據差餉物業估價署數字，港島區40平米以下私人住宅單位，每平米月租由2003年的152元，增至2013年的377元，升約1.5倍；而同期、同類細型單位的平均售價，由每平米25,746元增加至123,304元，升幅高達3.8倍。可見即使整體房屋供應能夠大致跟隨住戶數目增長，但樓價卻以更大的幅度上升，迫使市民，尤其是低收入人士，投向租務市場。
劏房租金加幅勁 窮人「愈窮愈見鬼」
更諷刺的是，過去數十年香港社會整體累積財富的同時，基層市民卻愈住愈細、愈住愈貴。統計處報告在問及市民居於劏房的原因時，最多受訪住戶表示，較私樓更易負擔的租金是最大考慮。然而劏房租金的升幅同樣令人咋舌，早前有團體調查發現，71個受訪劏房住戶中，有48戶的租金在過去兩年有所上升，加幅平均為18%，遠高於同期租金指數整體升幅的11.8%。中國人有句說話﹕「愈窮愈見鬼」，或許正是上述現象的最佳詮釋。
明報記者 陸振球
根據經絡按揭引述金管局公布數據，採用定息按揭的比例，於今年7月出現零的突破後，8月升至3.6％，至9月更急飈升6.2％，為10多年來新高，反映買樓人士，漸多憂慮未來按息會上調，所以率先採用定息按揭產品來銷定供樓息口，看來人們對長期低息的環境，預計將會改變，一旦聯儲局真的加息，對樓市的影響未必如大多分析指會是微不足道。
其實，除了息口，樓宇供應也已漸擺脫供不應求的局面。根據運房局公布最新數字，未來3至4年的私人住宅潛在供應再增至8.6萬個單位有紀錄以來新高，單季增加了多達3000個單位，隨着供應增加，醒目的發展商也不再堅持高價才出貨，根據券商富瑞的統計，現時一手樓的開售價，竟低於二手樓15％以上（圖1），在1997至2014年之間，新盤售價平均高於二手樓價約13.8％，由此反映現時發展商是如何心急出貨。
發展商心急出貨 新樓廉過二手樓
根據一些代理朋友表示，現時新盤不單裝修配套遠勝二手樓，且可提供高成數按揭，就算貴過二手樓來賣，也算是合理，但近月卻不時有新盤平過二手樓開售的情况，一些樓盤，加推是看似維持原價或輕微加價，營造樓市的穩定形象，卻是大增代理佣金可達9％甚至一成多，目的是希望代理透過佣金回贈來變相劈價，令二手業主繼續其以為樓價不跌的自我良好感覺，不用減價來和一手盤競爭，實在「用心良苦」云云。
近期樓價似有見頂迹象，中原樓價領先指數按周再跌0.93％至近4個月新低，市場購買力似漸有枯竭現象，不少發展商亦開始提供高成數八至九成的一手按揭，這令人想到在台灣被綁架失蹤了一個多月而剛獲救的黃坤。黃坤乃廚師出身，故有「大廚坤」的稱號，曾是香港最知名的物業炒家，1997年前曾買賣山頂天比高和創世紀兩大物業而名噪一時，黃坤風生水起之時，旗下公司可以購入一幢物業，略加翻新或改裝後，最快數個月便可以高於購入價幾成以至數倍轉售，你說神奇不神奇？
不過，當中的不少交易，乃是由黃坤或旗下公司借錢給新買家來以高價購入物業，這個遊戲初初似乎十分奏效，但當1997年金融風暴淹至，靠借黃坤錢來高價買他的物業的公司，卻可以紛紛取消交易或甚至失蹤，黃坤的物業王國亦隨之瓦解，而最近不少發展商又似在玩相似的遊戲，借錢予買家來買高價新樓，甚至樓價達億元的物業也可借八成至九成，若他日樓市又再逆轉，大家會認為會否再掀樓市的爆煲潮？
各類住宅單位PE 遠超地產股
其實自2011年政府首推辣招以來，樓價大幅飈升，若以租金回報化作股市的市盈率（PE）計算，現時地產發展股和收租股的PE只是十餘倍，但各類住宅單位的PE卻高至接近40甚至可達約50倍（圖2），便反映樓價近年的升幅是如何的「離地」。
智經發表最新研究報告指出，2003至2013年，本港家庭住戶數目由211.4萬增加至240.5萬，增幅為13.8%；房屋存量則由236.1萬個單位，升12.2%至264.8萬。換言之，十年內住戶數目與住宅供應的增長趨勢相若，且單位數目始終超過住戶總數。
然而，2003年香港永久性住宅單位的空置率為10.4%，至2013年略微下降至9.2%。同期本港租戶數目佔整體住戶的比例，由2003年39.3%上升至2013年44.2%；而自置物業住戶的比例，則由53.4%減少至51.2%（圖3），反映不少市民由置業改為租住，智經認為這一變化與其間樓價及租金的上升趨勢不無關係。
樓價飈升 迫使市民放棄置業改租住
智經表示，以需求較大的細型單位為例，據差餉物業估價署數字，港島區40平米以下私人住宅單位，每平米月租由2003年的152元，增至2013年的377元，升約1.5倍；而同期、同類細型單位的平均售價，由每平米25,746元增加至123,304元，升幅高達3.8倍。可見即使整體房屋供應能夠大致跟隨住戶數目增長，但樓價卻以更大的幅度上升，迫使市民，尤其是低收入人士，投向租務市場。
劏房租金加幅勁 窮人「愈窮愈見鬼」
更諷刺的是，過去數十年香港社會整體累積財富的同時，基層市民卻愈住愈細、愈住愈貴。統計處報告在問及市民居於劏房的原因時，最多受訪住戶表示，較私樓更易負擔的租金是最大考慮。然而劏房租金的升幅同樣令人咋舌，早前有團體調查發現，71個受訪劏房住戶中，有48戶的租金在過去兩年有所上升，加幅平均為18%，遠高於同期租金指數整體升幅的11.8%。中國人有句說話﹕「愈窮愈見鬼」，或許正是上述現象的最佳詮釋。
明報記者 陸振球
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