楊書健﹕物流房託防守力強

【明報專訊】商用房地產業界，在近20年推廣得最成功的新興資產類別乃是物流中心。現時全球最大的幾間物流房託，都有跨國投資，在全球各地經營物流園。物流物業的現金流穩定，開發期短，是增值型私募基金的合適投資目標。在諸如中國、台灣、新加坡等地，不少新興地產企業，都有開發物流園，以服務逐漸壯大的物流業。


貨物流轉速度 致勝關鍵

物流中心的任務是輔助物流商及大型進出口商作業。優質的物流中心，重點是提升物流速度，因為物流速度直接影響存貨成本。所有經營實體貨物的商業機構都必須存貨，但存貨期間並不會帶來收入。所以任何存貨，都會積壓資金，而存貨期愈短，公司財政就愈健康。分析零售股的時候，分析師往往會計算每間公司的平均存貨期，以決定該公司的物流作業是否成熟。


所以現代物流業，經營重點就是提升運輸速度。以過程分類，物流能分為進貨物流及出貨物流兩種。進貨物流，或從廠商進貨，或從碼頭及機場提貨，運到物流中心，再分門別類儲存，並更新存貨記錄。假如從國外進口，有時亦需要進行最後包裝，例如根據當地法律，貼上合適的成分或營養標簽。基本上，進貨物流將存貨準備好，隨時售賣。零售商缺貨，間中並非因為貨品不存在或公司未購入貨品，而是因為物流過程不順暢，貨物滯留在各個瓶頸。貨車未能從碼頭提貨、貨物在倉內卻未分類上架，甚至已經上架但卻未更新記錄，都是導致零售面出現缺貨的原因。


出貨物流，則指在賣貨後，將貨物送到顧客手上的過程。過程包括從貨架提貨，更新存倉記錄，以及運輸。如果出現問題，可能是運輸團隊不足。尤其是直接面對零售消費者的網購公司，需求波動性較大，團隊未必能處理旺季的需求。更深層次的問題則可能源自進貨過程。如果存貨記錄有錯，公司可能會賣出了實際沒有的貨物；如果上架制度不完善，則會出現找不到貨物的狀况。這些狀况，不單會減慢物流的速度，更會影響公司跟顧客的互動，得失顧客而影響公司的品牌。


偏好大型租戶 現金流穩定

現代的物流商，已經將不少工序機械化及電腦化。筆者曾實地考察過一些大型物流資產，公司會利用這些資產進行貨物分類、上架、記錄等工作，要不是駕駛室內起重機的員工，就是自行運作的機械人。所以在設計物流物業的時候，如何配合員工以至機器人就是重點。在土地供應充足的地方，物流物業都位於近郊位置，地價較為便宜。物業的樓面都會較大，並且盡量減少層數。樓面亦會減少椿柱的數目，以及盡量建築成方形。另外，樓底會比較高。這些設計重點，都便利了起重機或機械人在內工作。


這些設計，令物流物業都偏向服務大型的物流商及進出口商。如果租戶的規模不夠大，承租不了一整幢的物流資產，反而很多設計都不方便：例如兩三層樓高的樓底，單靠人力，反而更難上架或提貨。所以物流物業的租戶，跟優質辦公室及大型商場的主要租戶類似，都是大企業。這提升了租戶的信用度，使現金流更趨穩定。穩定的現金流，有助提升物流物業以及物流房託的抗跌能力，是跌巿時的好選擇。


安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]