家庭負債新高 加息增供樓壓力

【明報專訊】陸東認為本港樓市跌勢已成，雖然他預測港股在明年上半年「無運行」，原因之一是美國加息在即會影響市場流動性，但他認為這對本港樓市影響更大，他預料樓價未來兩、三年將從高位下跌兩成，而當熱錢流走、按揭利率上調的情况下，未來供樓負擔勢必加重。


明報記者 葉創成

陸東表示，「當美國息口開始上升的時候，熱錢將從香港回流美國，影響非同小可。因為香港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比例處於歷史高位，在亞洲區亦名列前茅。目前我們的生活質素仍高，主要原因是息口偏低，在水浸銀行體系的情况下，銀行為了增加生意，亦相對寬鬆地批出貸款。惟當美國進入加息周期，即使加息幅度不大，也可能令熱錢從香港大舉流走，屆時銀行自然會收緊借貸，金融管理局為保護銀行體系健全亦可能收緊貸款指引。因此，以我們家庭負債比例如此高的環境下，未來（負債較高的人士）可能會幾痛苦。我擔心，2016年及2017年的投資主題，其實是在資金流走的大前提下，我們如何可以保障自己的財富。」


第二季家庭負債佔GDP 66%

根據金融管理局數據，雖然本港樓宇貸款佔GDP比率近年維持於44%至45%水平，未有明顯變化，惟本港家庭負債佔GDP比率於第二季升至66%，屬歷史新高（見圖）。


部分發展商洞悉樓市轉勢下跌而劈價散貨，例如會德豐（0020）近日便低價開售將軍澳新盤CAPRI，陸東認為此舉明智：「美國加息增加資金成本，發展商正常會減價賣樓。會德豐是次新盤開盤價低於二手價，以往一定有溢價。雖然該樓盤位置不俗，但區內供應多，開售時機又不佳，唯有平啲賣。」


不過陸東亦大派定心丸，他表示，在美國只加息一、兩次及香港失業率不會大幅上升的前提下，本港樓價料不會如1997年至2003年大跌七成。他認為，與當年比較，目前樓市基本面有三大優勢，助增跌市時的防守力：「有別於1996及1997年的港英政府奉行無為而治、放任樓價急升，港府近年的逆周期措施做得不錯，例如早於2012年10月推出買家印花稅（BSD）增海外買家成本，減低國際熱錢對港樓的衝擊；第二，有別於1998至2003年每年平均供應3至4萬個私人住宅，未來每年供應僅約2萬個，供應僅穩步而非大幅上升，只要經濟穩定增長，有關供應不難消化；第三，美國沒能力大幅加息，即使本港隨美國加息半厘，按揭利率或由2厘升至2.5厘，但2.5厘仍是偏低，對借按揭買樓人士的供樓負擔影響有限。」


港樓兩三年內料跌價兩成

綜合上述分析，陸東預測樓價未來兩、三年將反覆下跌兩成，屬健康調整，調整完成後可再次挑戰高位，「2003年以來樓價大漲小回已近12年，未來調整兩、三年很正常。例如1993至1995年期間，時任國務院經理朱鎔基推出宏觀調控，加上美國加息及墨西哥爆發金融危機，令本港出現短暫資金短缺，期內樓價亦曾下跌近三成，但之後仍可突破高位。」