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【明報專訊】香港樓價處於升勢多年，加上置業需要龐大資金，有沒有其他投資可以分享樓價增長的回報呢？房地產投資信託基金（REITs）交易與股票無異，原理是透過投資物業，再將物業所獲得的利潤以派息平分給投資者，投資金額較小之餘，又能夠分享房地產價格上揚的好處。美國預期於12月加息，加上零售市道淡靜，有市場人士認為房託吸引力將會減少，現在不是入市的好時機。金融學者蘇偉文則表示，投資REIT需要留意個別計劃內的物業質素，不能夠單就市場環境因素一概而論。
目前香港的REITs除了投資本港房地產，亦有某些專門或部分投資內地房地產項目。以最為人熟悉的領展（0823）為例，公司起初的資產是一批由香港房屋委員會分拆的零售物業及停車場，就是一些所謂「公屋商場」。領展的營運模式主要是透過翻新這一些商場和街市，提升其租金收入之餘增長物業估值，令基金旗下的資產價值提升。
至少分派90%盈利予股東
房託和股票不同的是，它是一個託管基金而非公司，管理公司並不擁有基金的資產，只是代為管理。香港證監會規定，REIT必須將盈利的最少90%分派給股東，而無論在任何時候，REIT的借款總額都不得超逾計劃的資產總值45%，一般情况之下，它的風險比股票低，派息回報在低息環境中則比風險更低的債券稍高。
房託主要盈利來自租金，相對地產股而言，資產價值增長較慢，主要賺取定期派息，防守性較強。另外，香港的REIT所持有的物業一般是從地產商旗下的物業分拆上市，收購或將某些物業分拆上市時，更可能承擔了發展商的開發成本。而房託主要依靠為物業增值來提升旗下資產價值，因此擁有一線物業的房託，升值潛力反而較小。即使股票派息吸引，投資房託時仍然要留意旗下物業的增值潛力。
收入主要來自租金 防守較強
蘇偉文指，在投資房託基金時，需要留意基金擁有物業的質素。一般而言，位處優質地段、質素較高的物業一向租金價格波幅較大。物業位處二、三線地段的房託租金收入則較為平穩。除此以外，如果房託基金所投資的物業較為集中，波動的風險亦會較大。例如擁有20項包括工商廈及住宅物業的陽光房託（0435），就比旗下主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊的冠君產業信託（02778）分散風險能力較強。
除了要留意投資分散程度及物業質素，各種房託所擁有的資產有所不同，亦會受到市場不同的消息影響。例如近月旅遊及零售業市道疲弱，旗下主要物業為酒店及服務式住宅的富豪產業信託（1881）股價明顯疲弱。 而大和上周發表報告指，香港寫字樓市場價格抗跌力強，股息率亦有4厘至6厘，預期作為寫字樓業主的冠君產業信託（2778）將受惠。
銘基亞洲首席投資總監兼投資組合經理何如克（Robert J. Horrocks）對香港樓市前景看法審慎，他指出，其亞洲派息基金大概四、五年前所擁有的房託比今天多很多，何如克建議投資者轉投一些派息2厘至3厘、業務穩健的日用品相關股票。麥格理上周發表報告指，多個負面消息令市場對明年本港房地產市况過分憂慮，某些產品計價吸引帶來投資機會，麥格理與大和方向相近，看好寫字樓相關板塊，對零售相關房地產則持負面預期。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
目前香港的REITs除了投資本港房地產，亦有某些專門或部分投資內地房地產項目。以最為人熟悉的領展（0823）為例，公司起初的資產是一批由香港房屋委員會分拆的零售物業及停車場，就是一些所謂「公屋商場」。領展的營運模式主要是透過翻新這一些商場和街市，提升其租金收入之餘增長物業估值，令基金旗下的資產價值提升。
至少分派90%盈利予股東
房託和股票不同的是，它是一個託管基金而非公司，管理公司並不擁有基金的資產，只是代為管理。香港證監會規定，REIT必須將盈利的最少90%分派給股東，而無論在任何時候，REIT的借款總額都不得超逾計劃的資產總值45%，一般情况之下，它的風險比股票低，派息回報在低息環境中則比風險更低的債券稍高。
房託主要盈利來自租金，相對地產股而言，資產價值增長較慢，主要賺取定期派息，防守性較強。另外，香港的REIT所持有的物業一般是從地產商旗下的物業分拆上市，收購或將某些物業分拆上市時，更可能承擔了發展商的開發成本。而房託主要依靠為物業增值來提升旗下資產價值，因此擁有一線物業的房託，升值潛力反而較小。即使股票派息吸引，投資房託時仍然要留意旗下物業的增值潛力。
收入主要來自租金 防守較強
蘇偉文指，在投資房託基金時，需要留意基金擁有物業的質素。一般而言，位處優質地段、質素較高的物業一向租金價格波幅較大。物業位處二、三線地段的房託租金收入則較為平穩。除此以外，如果房託基金所投資的物業較為集中，波動的風險亦會較大。例如擁有20項包括工商廈及住宅物業的陽光房託（0435），就比旗下主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊的冠君產業信託（02778）分散風險能力較強。
除了要留意投資分散程度及物業質素，各種房託所擁有的資產有所不同，亦會受到市場不同的消息影響。例如近月旅遊及零售業市道疲弱，旗下主要物業為酒店及服務式住宅的富豪產業信託（1881）股價明顯疲弱。 而大和上周發表報告指，香港寫字樓市場價格抗跌力強，股息率亦有4厘至6厘，預期作為寫字樓業主的冠君產業信託（2778）將受惠。
銘基亞洲首席投資總監兼投資組合經理何如克（Robert J. Horrocks）對香港樓市前景看法審慎，他指出，其亞洲派息基金大概四、五年前所擁有的房託比今天多很多，何如克建議投資者轉投一些派息2厘至3厘、業務穩健的日用品相關股票。麥格理上周發表報告指，多個負面消息令市場對明年本港房地產市况過分憂慮，某些產品計價吸引帶來投資機會，麥格理與大和方向相近，看好寫字樓相關板塊，對零售相關房地產則持負面預期。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
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