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【明報專訊】歐元下跌令遊客也熱中到當地旅遊，無論衣食住行也變得吸引。最近有報道指到歐洲購買名牌的買家也是主要來自中國，而中國人更是熱愛「磚頭」，近年衝出亞洲，到英國、澳洲、新加坡及歐洲置業。希臘因為歐債危機，要賣島還債，一些島嶼都由中國投資者擁有。
希臘政府於2012年年底推出「外國人購置房產送歐盟居留」的政策計劃，近年，批准了投資移民促進法，並將該計劃的「門檻」從方案中預設的最低起點30萬歐元調降為25萬歐元。非歐盟公民在希臘境內購買25萬歐元或以上的房產，即可申請為期5年的希臘居留許可，5年後如若不出售該房產，居留許可便可獲得延續。從投資移民門檻來看，相比葡萄牙、西班牙的50萬歐元，希臘的25萬歐元低一半。關景鴻認為，對於在國內生意、工作繁重或是不想影響國內生活的申請人，此計劃尤為適合。
父母配偶子女獲歐盟簽證
歐域資本（Euroterra Capital）亞洲區物業投資部主管范丞羲表示，「希臘是全世界人的夢想居住地」。即使經濟不景，希臘旅遊聯合會數字顯示，今年首10月有1490萬名旅客經空路到希臘，比去年增加5.7%，令度假住屋需求增加。加上希臘透過房地產投資取得居留權的「黃金簽證」門檻為主要歐洲城市中最低，只需投資25萬歐元的房地產即能夠為自己及家人取得歐盟簽證，吸引不少內地人到當地置業。
經歷2008年金融海嘯後，希臘經濟長期不景氣，2009年至今樓價大跌38%。為吸引國外資金流入市場，當地政府自2013年開始推出「黃金簽證」。康宏國際地產投資顧問公司行政總裁張永達表示，經過細節上的改進，至今是第三代的簽證計劃，條款亦最吸引。確認當地投資之後，只需數個月，就能夠讓投資者本人、父母（包括配偶的父母）、配偶及子女三代獲得歐盟簽證。根據希臘政府數據，2013年至今已發出983個居留許可給物業投資者，當中335個為中國人，俄羅斯以315個緊隨其後，可見此移民政策很受內地人歡迎。范丞羲表示，不少內地投資者看中當地教育及居住水平較高，加上以歐盟簽證來往各主要國家比內地證件來得容易，而選擇置業甚至移民當地。
而自今年7月新政策通過後，「黃金簽證」有效期為5年，簽證手續一般需要數個月完成。范丞羲表示，5年之後，只需要繼續持有物業，或者轉換物業後繼續於當地持有25萬歐元或以上的物業，就能夠更新簽證。簽證讓投資者擁有希臘居留權，不能夠在希臘工作，但能夠成立公司做生意。更新簽證不要求申請者居住在希臘，但持有簽證又在希臘連續居住7年，就能夠取得永久居民身分。張永達表示，由於簽證計劃目的為吸引外來資金，加上以目前經濟環境而言，外國投資者購入物業不能夠承做按揭。
另外，由於希臘人七成至八成已擁有自住物業，當地房地產市場需求大部分為度假房屋。張永達表示，當地房地產市場流動性稍遜，如果希望以市價轉售，一般需要3個月的時間才能賣出。但范丞羲表示，當地度假屋出租需求殷切，歐域資本能夠保證售出的單位首兩年如果簽約交由公司代為管理租務，可以有每年8厘的租金回報保障，兩年後仍然能委託公司負責租務，但將不會有8厘的租金回報保證。歐域資本預期，由於希臘旅遊人次一直上升，加上在目前見底的經濟環境之下，租金上升的機會似乎比下行大，因此公司相信兩年後的租金回報亦能夠最少維持每年8厘。
料GDP明年起復增長 樓價將見底
張永達續稱，歐洲經濟自2008年金融海嘯後一直疲弱，歐豬四國（PIGS：葡萄牙、意大利、希臘及西班牙）中的西班牙與葡萄牙隨着經濟改革方案見效，當地樓價亦伴隨GDP增長而上升。市場預期歐洲央行將保持量寬甚至採取更進取的刺激經濟措施。張永達表示，以德國為首的歐盟企業將為希臘引入一系列經濟改革措施，即使來年希臘GDP增長接近0%，但2016及2017年往後預計GDP平穩保持2%至3%增長，因此預期樓市於今年見底。根據希臘銀行（Bank of Greece）數據顯示，以雅典為例，雖然樓價仍然下跌，但跌幅與去年同期比較已大幅收窄。
在海外置業，除了要考慮教育外，也要考慮匯率問題。希臘現使用的貨幣為歐元，近期歐元急挫，對中國投資者更具吸引。福匯Dailyfx分析師張國旭表示，歐元短期表現疲軟，一方面歐央行暗示可能進一步寬鬆，另一方面耶倫重申美元12月份加息可能性提高，雙重利空因素打壓下，歐元兌美元近期自1.1500跌至1.0700以下。美國商品期貨交易委員會資料顯示，歐元淨空頭合約自11月初的10.59萬份升至13.43萬份，創今年6月9日以來最高。
歐央行倘延量寬 歐元易跌難升
另外歐央行宣布將為擴大寬鬆規模做好技術性準備，從而應對進一步擴大當前每月600億歐元資產購買規模的計劃。歐央行表示，在做好技術性準備後，歐央行可購買的證券份額將從此前的25%提升至33%。丹麥銀行的經濟學家們的報告表示，他們預計歐央行將在12月份的會議中採取延長QE的時間、擴大QE的規模並下調隔夜存款利率等3項寬鬆措施。
相反，根據美國兩年期官債較可比德債利差走擴至124個基點，為2006年以來最闊，這也利好美元前景。因此，預計短期歐元兌美元仍處於易跌難升的局面。除非歐洲經濟成長開始增強，歐洲央行可能降低貨幣刺激力度。在這樣的情况下，歐元可能反彈。摩根士丹利預測到明年第一季季尾時，歐元/美元將在1.03美元，先前預測為1.11。在人民幣保持平穩，歐元有機會進一步回落，相信提高了內地投資者對希臘房產的興趣。
（海外置業錦囊-希臘篇）
明報記者
[龍彩霞、蘇樂恩 海外置業錦囊]
希臘政府於2012年年底推出「外國人購置房產送歐盟居留」的政策計劃，近年，批准了投資移民促進法，並將該計劃的「門檻」從方案中預設的最低起點30萬歐元調降為25萬歐元。非歐盟公民在希臘境內購買25萬歐元或以上的房產，即可申請為期5年的希臘居留許可，5年後如若不出售該房產，居留許可便可獲得延續。從投資移民門檻來看，相比葡萄牙、西班牙的50萬歐元，希臘的25萬歐元低一半。關景鴻認為，對於在國內生意、工作繁重或是不想影響國內生活的申請人，此計劃尤為適合。
父母配偶子女獲歐盟簽證
歐域資本（Euroterra Capital）亞洲區物業投資部主管范丞羲表示，「希臘是全世界人的夢想居住地」。即使經濟不景，希臘旅遊聯合會數字顯示，今年首10月有1490萬名旅客經空路到希臘，比去年增加5.7%，令度假住屋需求增加。加上希臘透過房地產投資取得居留權的「黃金簽證」門檻為主要歐洲城市中最低，只需投資25萬歐元的房地產即能夠為自己及家人取得歐盟簽證，吸引不少內地人到當地置業。
經歷2008年金融海嘯後，希臘經濟長期不景氣，2009年至今樓價大跌38%。為吸引國外資金流入市場，當地政府自2013年開始推出「黃金簽證」。康宏國際地產投資顧問公司行政總裁張永達表示，經過細節上的改進，至今是第三代的簽證計劃，條款亦最吸引。確認當地投資之後，只需數個月，就能夠讓投資者本人、父母（包括配偶的父母）、配偶及子女三代獲得歐盟簽證。根據希臘政府數據，2013年至今已發出983個居留許可給物業投資者，當中335個為中國人，俄羅斯以315個緊隨其後，可見此移民政策很受內地人歡迎。范丞羲表示，不少內地投資者看中當地教育及居住水平較高，加上以歐盟簽證來往各主要國家比內地證件來得容易，而選擇置業甚至移民當地。
而自今年7月新政策通過後，「黃金簽證」有效期為5年，簽證手續一般需要數個月完成。范丞羲表示，5年之後，只需要繼續持有物業，或者轉換物業後繼續於當地持有25萬歐元或以上的物業，就能夠更新簽證。簽證讓投資者擁有希臘居留權，不能夠在希臘工作，但能夠成立公司做生意。更新簽證不要求申請者居住在希臘，但持有簽證又在希臘連續居住7年，就能夠取得永久居民身分。張永達表示，由於簽證計劃目的為吸引外來資金，加上以目前經濟環境而言，外國投資者購入物業不能夠承做按揭。
另外，由於希臘人七成至八成已擁有自住物業，當地房地產市場需求大部分為度假房屋。張永達表示，當地房地產市場流動性稍遜，如果希望以市價轉售，一般需要3個月的時間才能賣出。但范丞羲表示，當地度假屋出租需求殷切，歐域資本能夠保證售出的單位首兩年如果簽約交由公司代為管理租務，可以有每年8厘的租金回報保障，兩年後仍然能委託公司負責租務，但將不會有8厘的租金回報保證。歐域資本預期，由於希臘旅遊人次一直上升，加上在目前見底的經濟環境之下，租金上升的機會似乎比下行大，因此公司相信兩年後的租金回報亦能夠最少維持每年8厘。
料GDP明年起復增長 樓價將見底
張永達續稱，歐洲經濟自2008年金融海嘯後一直疲弱，歐豬四國（PIGS：葡萄牙、意大利、希臘及西班牙）中的西班牙與葡萄牙隨着經濟改革方案見效，當地樓價亦伴隨GDP增長而上升。市場預期歐洲央行將保持量寬甚至採取更進取的刺激經濟措施。張永達表示，以德國為首的歐盟企業將為希臘引入一系列經濟改革措施，即使來年希臘GDP增長接近0%，但2016及2017年往後預計GDP平穩保持2%至3%增長，因此預期樓市於今年見底。根據希臘銀行（Bank of Greece）數據顯示，以雅典為例，雖然樓價仍然下跌，但跌幅與去年同期比較已大幅收窄。
在海外置業，除了要考慮教育外，也要考慮匯率問題。希臘現使用的貨幣為歐元，近期歐元急挫，對中國投資者更具吸引。福匯Dailyfx分析師張國旭表示，歐元短期表現疲軟，一方面歐央行暗示可能進一步寬鬆，另一方面耶倫重申美元12月份加息可能性提高，雙重利空因素打壓下，歐元兌美元近期自1.1500跌至1.0700以下。美國商品期貨交易委員會資料顯示，歐元淨空頭合約自11月初的10.59萬份升至13.43萬份，創今年6月9日以來最高。
歐央行倘延量寬 歐元易跌難升
另外歐央行宣布將為擴大寬鬆規模做好技術性準備，從而應對進一步擴大當前每月600億歐元資產購買規模的計劃。歐央行表示，在做好技術性準備後，歐央行可購買的證券份額將從此前的25%提升至33%。丹麥銀行的經濟學家們的報告表示，他們預計歐央行將在12月份的會議中採取延長QE的時間、擴大QE的規模並下調隔夜存款利率等3項寬鬆措施。
相反，根據美國兩年期官債較可比德債利差走擴至124個基點，為2006年以來最闊，這也利好美元前景。因此，預計短期歐元兌美元仍處於易跌難升的局面。除非歐洲經濟成長開始增強，歐洲央行可能降低貨幣刺激力度。在這樣的情况下，歐元可能反彈。摩根士丹利預測到明年第一季季尾時，歐元/美元將在1.03美元，先前預測為1.11。在人民幣保持平穩，歐元有機會進一步回落，相信提高了內地投資者對希臘房產的興趣。
（海外置業錦囊-希臘篇）
明報記者
[龍彩霞、蘇樂恩 海外置業錦囊]
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