內地買樓客「移情別戀」

【明報專訊】金管局副總裁阮國恒昨出席銀行公會例會後表示，關注近期多個一手樓盤提供高成數按揭的資金來源，希望了解是否來自銀行體系及可能涉及的風險。其實，如果愈來愈多買家要靠高借貸才可以買樓，已不是一個健康的現象，而發展商就算是靠自己的資金提供高成數按揭，也會減慢現金回籠速度。


市場普遍預期下月美國聯儲局會加息，不過券商富瑞認為，由於香港銀行結餘高企（圖1），就算美國加息，香港銀行也未必即時跟隨。如果是炒買地產股，遲3個月或半年加息或許有重大分別，然而，買樓後要供樓卻往往是20年或更長時間的事，如果認為加息周期將開始，遲些或早些加息，分別不大。


高檔食肆業績走樣 生意難做

中原樓價指數按周再跌0.61％，逼近8個月低位，而瑞銀近日發表報告指出，香港樓市面對下調壓力，認為樓價會在2017年底前跌25％至30％，而加息並非主要的利淡因素，經濟轉差的影響才是最大。筆者昨天收到短訊消息，有一些名牌如Prada、Miu Miu及Gucci又再推出低至五六折的減價貨品，以至尖沙嘴一些名店出現人龍，這其實是反映了高檔消費行業經營不景，而之後看到翠華（1314）公布的中期業績，見上市以來首次純利退倒，雖然主事人解畫說主要原因是員工、租金、廣告及營運開支增加，以及人民幣貶值帶來匯兌損失，而並非收入萎縮，但這至少證明香港做生意愈來愈不容易。


相比之下，日前公布業績的大快活（0052），半年多賺35％。翠華一向走較高檔路線，而大快活則較大眾化，此消彼長，令人擔心香港的消費力正在減弱，人們傾向幫襯低價食肆，便如金融市場裏，短息若走高而長息不升，可能是經濟衰退的先兆。


香港的高檔消費，較大比例受來港旅客的支持，而名牌要減價，高檔茶餐廳業績走樣，或多或少反映包括來自內地的遊客「移情別戀」，原因眾多，一是香港十多年來零售和旅遊業被自由行寵壞，好景的時候只懂飯來張口，商店漸漸喪失競爭力，一旦內地經濟增長放緩，香港便難抵禦衝擊，而美匯指數近日屢屢升穿100點的多年高位，便令在聯繫匯率下，因美元強而港元也強的香港商品和服務價格偏高，而所謂「水向低流」，消費力便也流向了其他貨幣匯價較低的地方。


強港元趕走外地客

事實上，上述的「移情別戀」現象，也出現在香港的樓市。瑞銀的研究報告便指出，在2011年時，內地買家佔香港住宅的買賣成交比例高達12％，但至今年上半年已跌至只有6％（圖2）。相對之下，2011時年內地人佔英國倫敦住宅買家比例僅2％，至今年上半年卻急升至10％（圖3），除了與英鎊匯價偏軟有關外，也可能因瑞銀所指的另外兩大原因：一是香港推出針對外地買家、高達樓價15％的辣稅，二是香港在「排外」時，其他多個國家卻紛紛放寬內地人到當地的簽證，港人趕客的時候，人家卻在抓住機會吸內地人的錢。


我們或許應撫心自問，香港縱使仍有許多優點，但香港的樓價，真的值得高出其他國際金融中心如倫敦達三成以上，較紐約高出一倍，而較東京可高出數倍嗎（圖4）？除了豪宅以外，香港的一般住宅樓價，也漸非一般人可以負擔，比方說，市建局的首個資助房屋項目啟德「煥然壹居」，因打算容許單身申請人的入息上限可達6萬元，與家庭申請人相同而惹來爭議，說若是單身，月入6萬元，算是高收入一族，為何仍要資助他們買樓？

事實上，煥然壹居最細的300多呎單位，入費場也要300多萬元，若將單身申請人的入息上限減一半至3萬元，要他們買得起300多萬元的單位，卻也不容易。這便說明了一個事實：在香港現時的樓價水平，要買一個300餘呎的單位，就算是月入3萬元的單身貴族，也未必輕易，而其實一個300餘單位，要用來給一個正常家庭居住，也是相對侷促的呢。


不滿現狀 「首投族」湧現

或許，剛過去的區議會選舉多了大量「首投族」（第一次投票的人）出現，而不少元老級區議員被全無選舉經驗的新人奪去議席，也可能反映較年輕一代對現時社會的不滿，當中是否也包括對香港畸形樓市投下否定的一票？

明報記者 陸振球