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【明報專訊】投資商舖，最好先懂得如何做生意。盛匯商舖基金管理行政總裁李根興，曾做過「生意買賣」，也投資過不少舖位，最近更獲得監證批出牌照，可推出全港首隻商舖集體投資基金；本集明報財經節目「湯文亮會客室」，便與李根興一起分析創業及投資商舖之道。
˙李：盛匯商舖基金管理行政總裁 李根興
˙湯：紀惠集團行政總裁 湯文亮
˙陸：《明報》投資及地產版資深主編 陸振球
陸：我認識你（李根興）的時候，是從事生意買賣，之後專心做物業投資。最近，你推出了集體投資商舖的計劃，並已取得證監會牌照。可否簡述一下你這些年來的心路歷程？
李：其實我開始做生意是在2001年。在這之前，我在美國紐約的投資銀行工作，「9．11」恐襲後失業，於是回流香港。當年我發覺香港仍沒有人從事生意買賣，於是我創辦了香港第一間專門買賣茶餐廳、補習社等小生意的公司。直至2006至2007年，公司業務稍為轉型，變作為別人提供資金創業，然後再將生意售予其他人。後來我發現，香港大部分能賺錢的人，都是從事地產業務。於是我將房子也抵押了，開始投資買舖。從第一間舖700多萬元起，一直到4000多萬元。然後有朋友跟我說：「4000多萬元我負擔不起，不如我給你200萬元，佔5%投資份額可以嗎？」我發現有好多香港人都想買舖，於是又再靈機一觸，想到要去證監會申請牌照，成立商舖基金集資買舖。
「商機」為先 「舖頭」為次
陸、湯：對於初次投資商舖的初哥，有什麼竅門？
李：我認為要懂得「商舖」，其實「商機」先行，「舖頭」其次。商舖投資者通常是做零售生意的，因為他們較能夠掌握商業的運作，然後去學投資；另一方面，他自身有業務作「後盾」，有條件長期持有商舖。
陸：十分認同，如果熟悉零售業的運作，加上有洞悉經濟環境的能力，預視到加租的可行性，自然事半功倍。
湯：我認為好租客難求，業主要學懂珍惜好租客。有時看到一些租客生意好，業主便趁機加租。就算今次讓你成功加租，下次也可能吃不消，於是業主又要重新物色一個好租客。
陸：今時今日的香港，稅制和法例方面較以往複雜，加上最低工資等要求，你覺得在香港做生意是否較以前困難？
最重要公平競爭 不怕最低工資
李：就好像買樓一樣，無論何時入市，都會有人說貴。創業也是，經濟差的時候沒信心，經濟好的時候舖租卻很高。所以永遠就只有5%的人創業，而成功的，又只有這5%當中的5%。無論何時何地，創業是很難的，所以重點是心態。
反而我覺得健全的法律制度對創業者更有利。如果所有人一起依法辦事，遵守最低工資，甚或標準工時，彼此公平競爭。只要創業者擁有獨特創意，加上勤奮便能取勝。
湯：這點我十分同意。不過在內地做生意，卻未必能做到公平競爭。簡單舉例，我們要申請一個水掣，手續十分繁複；但某些人只要打一通電話，便能馬上辦妥。
陸：也有一些人，在職場上不如意便想着要創業。你有什麼意見給這類創業人士？
李：很多創業者都沒有破釜沉舟的心態，常常為自己留有後路，如果不成功便返回打工仔行列。這樣的話，遇到困難便很容易放棄。不過，如果牽涉到借貸做生意，卻要額外小心。無論創業又好，物業、舖位投資也好，最緊要是量力而為。
陸：自由行數字下跌，是否意味舖市的黃金時代不再？
狠心還價 逆市掃優質舖
李：話雖如此，但我認為正如巴菲特所言：「別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪。」對目前市况不用太悲觀，投資者只要做足功課，遇上優質舖位，狠心地還價，仍可入市的。不過，亦不建議投資者孤注一擲，任何時候都要分散投資。
陸：2003至2014年是舖市超級大牛市，令一般人有一個觀念——投資舖位只要持有10年以上，必能升值。你認為這是否一個誤解？
李：你若問我現在是否買舖的好時機，我覺得未必，因為我覺得整體大趨勢還會跌，至於跌到何時，則眾說紛紜。不過，商舖卻有地區差別概念，例如在佐敦，高鐵未來落成後，必定帶旺該區的商舖。如果看準有潛力的地區，趁現在市道較差，不妨可以嘗試還價。
陸：李先生最近申請了證監牌，成立商舖投資基金。這基金的入場費是多少？
港首推商舖基金 暫只限「專業投資者」
李：100萬港元，但有資產審查。如果是個人投資者，流動資產要800萬元以上；如果是公司投資者，要有800萬元的資產，或包括物業在內的總資產達4000萬元。如此說來，即證監會定義為「專業投資者」才可參與基金投資。
陸：在外國有沒有類似的基金？
李：我們的每一個基金是個別投資在特定的商舖。舉例說，這隻基金集資5000萬元，用作購入位於佐敦的一間商舖，另外的基金，則買另外地區的商舖。據我所知，外國的基金是一次過集資，然後買入多間商舖，沒有我們這種為個別商舖設定的基金。另外，我們也容許投資者轉換投資組合。例如他覺得投資九龍城商舖的前景較好，他可以出讓他其他地區的基金，換馬至九龍城商舖基金。我們每半年會進行一次估值，投資者買賣基金時可參考這個估值。
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來盛匯商舖基金管理行政總裁李根興分享創業心得；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/35078.htm
明報記者
[龍彩霞 理財專題]
˙李：盛匯商舖基金管理行政總裁 李根興
˙湯：紀惠集團行政總裁 湯文亮
˙陸：《明報》投資及地產版資深主編 陸振球
陸：我認識你（李根興）的時候，是從事生意買賣，之後專心做物業投資。最近，你推出了集體投資商舖的計劃，並已取得證監會牌照。可否簡述一下你這些年來的心路歷程？
李：其實我開始做生意是在2001年。在這之前，我在美國紐約的投資銀行工作，「9．11」恐襲後失業，於是回流香港。當年我發覺香港仍沒有人從事生意買賣，於是我創辦了香港第一間專門買賣茶餐廳、補習社等小生意的公司。直至2006至2007年，公司業務稍為轉型，變作為別人提供資金創業，然後再將生意售予其他人。後來我發現，香港大部分能賺錢的人，都是從事地產業務。於是我將房子也抵押了，開始投資買舖。從第一間舖700多萬元起，一直到4000多萬元。然後有朋友跟我說：「4000多萬元我負擔不起，不如我給你200萬元，佔5%投資份額可以嗎？」我發現有好多香港人都想買舖，於是又再靈機一觸，想到要去證監會申請牌照，成立商舖基金集資買舖。
「商機」為先 「舖頭」為次
陸、湯：對於初次投資商舖的初哥，有什麼竅門？
李：我認為要懂得「商舖」，其實「商機」先行，「舖頭」其次。商舖投資者通常是做零售生意的，因為他們較能夠掌握商業的運作，然後去學投資；另一方面，他自身有業務作「後盾」，有條件長期持有商舖。
陸：十分認同，如果熟悉零售業的運作，加上有洞悉經濟環境的能力，預視到加租的可行性，自然事半功倍。
湯：我認為好租客難求，業主要學懂珍惜好租客。有時看到一些租客生意好，業主便趁機加租。就算今次讓你成功加租，下次也可能吃不消，於是業主又要重新物色一個好租客。
陸：今時今日的香港，稅制和法例方面較以往複雜，加上最低工資等要求，你覺得在香港做生意是否較以前困難？
最重要公平競爭 不怕最低工資
李：就好像買樓一樣，無論何時入市，都會有人說貴。創業也是，經濟差的時候沒信心，經濟好的時候舖租卻很高。所以永遠就只有5%的人創業，而成功的，又只有這5%當中的5%。無論何時何地，創業是很難的，所以重點是心態。
反而我覺得健全的法律制度對創業者更有利。如果所有人一起依法辦事，遵守最低工資，甚或標準工時，彼此公平競爭。只要創業者擁有獨特創意，加上勤奮便能取勝。
湯：這點我十分同意。不過在內地做生意，卻未必能做到公平競爭。簡單舉例，我們要申請一個水掣，手續十分繁複；但某些人只要打一通電話，便能馬上辦妥。
陸：也有一些人，在職場上不如意便想着要創業。你有什麼意見給這類創業人士？
李：很多創業者都沒有破釜沉舟的心態，常常為自己留有後路，如果不成功便返回打工仔行列。這樣的話，遇到困難便很容易放棄。不過，如果牽涉到借貸做生意，卻要額外小心。無論創業又好，物業、舖位投資也好，最緊要是量力而為。
陸：自由行數字下跌，是否意味舖市的黃金時代不再？
狠心還價 逆市掃優質舖
李：話雖如此，但我認為正如巴菲特所言：「別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪。」對目前市况不用太悲觀，投資者只要做足功課，遇上優質舖位，狠心地還價，仍可入市的。不過，亦不建議投資者孤注一擲，任何時候都要分散投資。
陸：2003至2014年是舖市超級大牛市，令一般人有一個觀念——投資舖位只要持有10年以上，必能升值。你認為這是否一個誤解？
李：你若問我現在是否買舖的好時機，我覺得未必，因為我覺得整體大趨勢還會跌，至於跌到何時，則眾說紛紜。不過，商舖卻有地區差別概念，例如在佐敦，高鐵未來落成後，必定帶旺該區的商舖。如果看準有潛力的地區，趁現在市道較差，不妨可以嘗試還價。
陸：李先生最近申請了證監牌，成立商舖投資基金。這基金的入場費是多少？
港首推商舖基金 暫只限「專業投資者」
李：100萬港元，但有資產審查。如果是個人投資者，流動資產要800萬元以上；如果是公司投資者，要有800萬元的資產，或包括物業在內的總資產達4000萬元。如此說來，即證監會定義為「專業投資者」才可參與基金投資。
陸：在外國有沒有類似的基金？
李：我們的每一個基金是個別投資在特定的商舖。舉例說，這隻基金集資5000萬元，用作購入位於佐敦的一間商舖，另外的基金，則買另外地區的商舖。據我所知，外國的基金是一次過集資，然後買入多間商舖，沒有我們這種為個別商舖設定的基金。另外，我們也容許投資者轉換投資組合。例如他覺得投資九龍城商舖的前景較好，他可以出讓他其他地區的基金，換馬至九龍城商舖基金。我們每半年會進行一次估值，投資者買賣基金時可參考這個估值。
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來盛匯商舖基金管理行政總裁李根興分享創業心得；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/35078.htm
明報記者
[龍彩霞 理財專題]
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