星洲樓價僅香港六成 波幅較細 渣打：再跌空間不多於10％

【明報專訊】當談及香港樓價高不可攀的問題，不少人都會羨慕鄰近國家新加坡的房屋政策。新加坡政府興建的廉價組屋滿足了當地逾八成的住屋需求，亦令私人住宅價格平均僅約為香港六成。新加坡發展商永泰控股副主席鄭維榮認為，當地環境與配套和香港相近，加上空氣質素高，價格卻仍與香港有一段距離，是一個值得投資的地區。2013年起新加坡私人住宅樓價下跌，渣打近期發表報告，預期新加坡樓價未來最多只會再下調10%。


新加坡住宅主要分為組屋（HDB）、行政公寓（EC）和私人住宅三類。其中行政公寓可視為進入私人住宅市場前一個跳板，價錢比市面同等公寓廉宜15％至20％。組屋及行政公寓兩者均只供當地永久居民（PR）或市民（SC）購買。雖然如此受惠於新加坡政府謹慎監察房屋供求，加上政府擁有國家八成土地及控制發展地盤數量，能夠有效控制土地供應，令當地樓價波動一般較香港細。


移民量劇減 樓價兩年跌8%

渣打銀行最近發表報告，指新加坡樓市符合18年的全球樓市升跌周期，繼對上一次樓價於1996年的高峰後，新加坡樓價於2013年年中再次見頂（圖1）。從2013年至今，因為移民數量急劇下跌，加上當地政府收緊宏觀審慎政策調控，樓價已較高峰期下跌約8%，預期最多只會再下調10%。渣打分析稱，對比上一次的樓價高峰，新加坡樓價升幅比香港樓市較小，其房地產計價亦不如香港般極端。


報告亦表示，新加坡樓市現處於調整階段，租金下跌，而海外投資者如需放租新加坡物業，需徵收20%稅項（需徵稅收入部分為扣除物業稅、保險及維修費用後的總放租收入，惟物業的貶值並不能夠從計稅收入中扣除）。中長線因素而言，報告指須留意新加坡人口老化，以及收緊移民政策令人口增長放緩的問題，但報告新加坡樓市並不存在很大的泡沫風險，其房地產計價亦較香港合理。


永泰：買星洲樓重增值非租金收入

鄭維榮表示，投資新加坡房地產一般着重資產增值而非租金收入，新加坡政治形勢穩定，經濟增長和治安方面的表現亦受國際肯定，因此其房地產一直頗受海外投資者歡迎。鄭補充，今年九月新加坡大選，執政黨獲得七成選票，為未來10年的發展立下穩定基礎，長遠發展而言房地產資本增值潛力較強。


高級地區住宅抗跌力強

根據新加坡市建局資料，新加坡分為28個區域，而私人住宅房地產市場主要分為中央核心區（CCR）、其他核心區（RCR）以及核心以外區域（OCR）三個級別。中央核心區包括傳統商業金融中心及聖淘沙所在的第一區以及位於新加坡中心位置的第九、十、十一區。自去年第四季至今，三個級別的樓價均錄得跌幅，但中央核心區的樓價跌幅最小，可見新加坡高級地區住宅抗跌力較強。鄭維榮表示，近年新加坡的樓市調控政策主要為降低大眾房屋市場價格，但新加坡豪宅市場永遠有價有市。


（海外置業錦囊 - 星洲篇）

明報記者

[蘇樂恩 海外置業錦囊]